Gedeputeerden van Zuid-Holland en Gelderland presenteerden hun optop-ambities tijdens de ochtend van de Rethink Rooftops kennisdag van de Rotterdamse Dakendagen. De provincies zetten zich actief in voor de bevordering van optop-, aanplak- en uitplintprojecten (OAU) en ontwikkelden hiervoor een scala aan ondersteunende tools. De focus ligt op het ondersteunen van woningbouwcorporaties en gemeenten.
Bas Holten-Miedema, onder meer Projectleider Optoppen & Industriële Woningbouw & Bouwstromen, Tim van Beukering, Adviseur Wonen en Trainee Melinda Kutlitürk lichten toe wat de provincie Zuid-Holland met optoppen heeft.
Bas Holten: “Alleen al in Zuid-Holland hebben we het dan over bijna een kwart miljoen woningen die tot 2030 bij gebouwd moeten worden. En we willen dat groen doen. We moeten ervoor waken dat we de weinige ruimte slim en succesvol gebruiken. We willen geen grijs gebied vol gebouwen worden. Groen, gezond en goed wonen voor iedereen. En dan ook haalbaar en betaalbaar.” Holten is overtuigd dat het kan: “Dit kan door slim te zijn. Door voorop te lopen. Door bestaande bouw beter te gebruiken. Door er letterlijke een schepje bovenop te doen. Kan dat? Ja dat kan! Door te optoppen, aanplakken en uitplinten kunnen we een deel van de woningbouwopgave haalbaar, betaalbaar en schaalbaar uitvoeren.”
Holten: “Er zijn vier smaken die je hebt om woningen toe te voegen in een stedelijke omgeving. Voor nieuwbouw is niet veel ruimte meer, je kunt sloop en nieuwbouw toepassen, transformeren naar een ander type vastgoed en als vierde kun je een gastgebouw als bouwoppervlak gebruiken voor nieuwe bewoning. Optoppen, ertegenaan bouwen of de plint benutten. De provincie zegt: ‘We doen ze allemaal’. Dit optop-traject is daarom geen vervanging van de bestaande initiatieven.”
“Het idee van optoppen, aanplakken en uitplinten is niet nieuw, maar nog geen gemeengoed. Het is ook niet vanzelfsprekend dat partijen hierover nadenken. Als provincie jagen we deze projecten aan en brengen we kansen en knelpunten in kaart. We ondersteunen partijen die de extra woonruimte op of aan bestaande bebouwing kunnen realiseren. Ook brengen we deze partijen in contact met gemeenten en corporaties die hiervan gebruik willen maken.”
Gemeenten en corporaties hebben vaak nog niet kennis en capaciteit in huis om daadwerkelijk dit type woningen te realiseren. De provincie laat daarom onderzoek doen naar de kansen en knelpunten bij gemeenten en corporaties. Vervolgens stelt de provincie een procesbegeleider beschikbaar, die gemeenten en corporaties hiermee verder helpt. Holten: “We zijn strateeg, netwerkverbinder, kennisdeler, aanjager en ambassadeur. Ook in Gelderland kennen ze deze aanpak. Mijn collega’s Huibert Verdoold en Martijn Fledderus zetten zich hier in.”
Optoppen, aanplakken en uitplinten heeft grote voordelen: we creëren woonruimte in gebieden waar alle voorzieningen al aanwezig zijn. Het geld dat de nieuwe woningen opleveren, kan gebruikt worden om het bestaande gebouw te verduurzamen. Uit onderzoek van de Stec Groep blijkt dat er ruimte is voor minimaal 28.800 woningen op bestaande bebouwing, in Zuid-Holland alleen al. Tim van Beukering: “Op dit moment richten ons op corporaties en op de langere termijn. Later hopen we ook de VvE’s te bereiken.”
Holten: “Onze onlangs verschenen handreiking heeft als toevoeging ‘versie 1.0’, waarmee we aangeven dat er meerdere versies volgen. Er loopt nog veel onderzoek. Er volgt nog veel informatie die van toegevoegde waarde zal zijn.”
TOOLS
Op de website van de provincie Zuid-Holland zijn tools beschikbaar om kennis te vergroten en projecten te ondersteunen. Voor de voorfase van een OAU-project is een quick scan ontwikkeld voor de kritische succesfactoren en de businesscase. Het doel van deze tool is om inzichtelijk te maken of optoppen (financieel) haalbaar is en of dit ook binnen de technische en ruimtelijke kaders past.
De Handreiking OAU, ontwikkeld met Aedes en de provincies Noord-Holland, Noord-Brabant, Gelderland en Utrecht, is een handreiking waarin alle do’s en don’ts benoemd worden, waar rekening mee gehouden moet worden.
En om de betrokkenheid van de bewoners te vergroten, ontwikkelde de provincie een ‘serious game’. Met dit spel kunnen bewoners ervaren wat het betekent om een bestaand appartementengebouw uit te breiden. Tijdens inspraakavonden en andere bewonersbijeenkomsten ontdekken zij spelenderwijs hoe buurten kunnen opbloeien als ze oplossingsgericht samenwerken om woningen in te passen in de ruimte.
Tim: “Technisch is het toevoegen van meerdere nieuwe woonlagen al goed uitgedacht. Op het dak komt een Connector, eigenlijk de kruipruimte op het dak, van 50 tot 80 centimeter hoog, voor riolering, ventilatie. Daar sluit je het bestaande dak af en erboven, op 50 tot 80 centimeter hoogte, begin je met je nieuwe gebouw. Je kan dan op oude gebouwen in het stramien van de oude beukmaat verder bouwen of het gewicht verdelen en de opbouw naar eigen wens invullen. Het is allemaal niet nieuw, maar je ontdekt door samen te werken de meest kansrijke methoden.”
GOED VOOR DE BUURT
Holten: “Het streven is altijd het goede te doen voor de buurt. Het hele dak hoef je niet vol te proppen. Wonen op daken is een hulpmiddel, naast sloop en nieuwbouw, naast transformatie en het benutten van de plint. Als de kans zich voordoet, hebben we de hulpmiddelen en kennis om het goed te doen.”
De provincie helpt daarom ook bij het bevorderen van participatie van bewoners. In alle acht stappen van de Handreiking optoppen van Stec is participatie een onderdeel. “Tijdens inspraakavonden en andere bewonersbijeenkomsten ontdekken zij spelenderwijs hoe buurten kunnen opbloeien als ze oplossingsgericht samenwerken om woningen in te passen in de ruimte”, zegt Kutlitürk. “De ‘serious game’ helpt om de buurt mee te nemen in de transitie. Het helpt de bewoners om de eigen blik te verruimen en te kijken naar de wensen van de buurt. Woningcorporaties zetten de tool in. Bewoners zien dat nieuwe units op het dak in eerste instantie als overlast, maar uiteindelijk kunnen hierdoor ook de kinderen in de wijk blijven wonen.”
“Er ontstaat meer en gevarieerdere woonruimte in de buurt. Wanneer door het optoppen van meerdere verdiepingen een lift verplicht wordt, zijn de bovengelegen lagen ook beschikbaar voor ouderen”, voegt Van Beukering toe.
VERSNELLEN
Zuid-Holland houdt de vaart er in. Kutlitürk organiseert de kennissessie op de Rotterdamse Dakendagen, Holten en Van Beukering sommen nog een aantal aankomende rapporten op: De Handreiking flora en fauna, de Handreiking Erfpacht en een onderzoek naar brandveiligheid van het Rijk. Ook komen er parkeersessies met als insteek: ‘Het probleem als een uitdaging’.
Holten: “Onze gedeputeerde Anne Koning wil in 2030 minimaal 50 procent van nieuwbouw woningen in de fabriek vervaardigen. Daarbij is hergebruik van bestaande bouwmaterialen en biobased het meest gunstig. De houtbouw- en optop-partijen in ons netwerk geven aan dat ze de productiebossen hebben om aan de groeiende vraag te voldoen. Gespecialiseerde optop-bouwdelenproducenten schieten als paddenstoelen uit de grond. Dus gemeenten en woningbouwcorporaties, kom maar op!”
SNEL OPTOPPEN IN ACHT STAPPEN
Uit de Handreiking optoppen 1.0 van onderzoeksbureau Stec: ‘Om grip te krijgen op de duur van ‘optoppen nieuwe stijl’ is een inschatting gemaakt per stap die al dan niet tegelijkertijd met andere stap(pen) voortduurt. Bezien vanuit het perspectief van de parallelle planning is een doorlooptijd bij optoppen van circa twee jaar van eerste idee tot en met nazorg op dit moment naar verwachting haalbaar.’
Stap 1: Wil en wens
De corporatie en gemeente samen met de constructeur (ongeveer 4 maanden);
Stap 2: Participatie
De corporatie en gemeente samen met de bewoners, buurt (doorlopend);
Stap 3: Haalbaarheid
Corporatie en gemeente samen met de constructeur (ongeveer 6 maanden);
Stap 4: Visie en ontwerp
Corporatie samen met de bouwer, architect, gemeente en anderen (ongeveer 3 maanden);
Stap 5: Optopproduct kiezen
De corporatie samen met bouwer, architect en gemeente (ongeveer 3 maanden);
Stap 6: Vergunningsfase
De Gemeente samen met: Corporatie (minimaal ongeveer 8 weken);
Stap 7: Uitvoering
Bouwers en ontwikkelaar samen met corporatie (minimaal ongeveer 3 maanden en 2 weken bouw);
Stap 8: Nazorg
De corporatie, samen met: Bewoners, buurt en gemeente (ongeveer 1 maand).
