Roofs 2024-07-18 Optoppen biedt de nodige juridische uitdagingen voor VvE’s

Juridisch

In stedelijke gebieden, waar de ruimte beperkt is en de behoefte aan woningen toeneemt, biedt het optoppen van bestaande gebouwen een innovatieve oplossing om de woningnood deels op te lossen. Bij optoppen worden één of meerdere woonlagen aan een bestaand gebouw toegevoegd. Vooral wanneer sprake is van een appartementengebouw, biedt optoppen de nodige juridische uitdagingen. Het proces dient dan bij voorkeur te worden begeleid door een juridisch specialist op het gebied van appartementsrecht. Door optoppen wordt een geldstroom binnen de VvE op gang gebracht, waarmee bijvoorbeeld verduurzamingsmaatregelen kunnen worden bekostigd, zonder dat eigenaars daarvoor aanzienlijke extra bijdragen hoeven te doen. Dit kan dus de nodige voordelen opleveren.

Tekst: Paul Bekkers, advocaat vastgoed en huur bij Poelmann van den Broek

Regels binnen de VvE

VvE’s hebben te maken met een complex geheel aan regels. Elke appartementseigenaar is automatisch (van rechtswege) lid van de VvE. Appartementseigenaars zijn gebonden aan de regels in de splitsingsakte met splitsingstekening, het huishoudelijk reglement en de besluiten die worden genomen tijdens de vergadering van eigenaars. Daarnaast zijn ook regels in de wet opgenomen (Burgerlijk Wetboek 5, artikel 106 t/m 147). Als een VvE het voornemen heeft om te willen optoppen, is zij uiteraard gebonden aan deze regels.

Het belangrijkste is dat optoppen niet zomaar mogelijk is, omdat het appartementengebouw onderdeel uitmaakt van een splitsing in appartementsrechten. Zowel de grond als het gebouw met alles wat daarbij hoort, is als het ware samengesmolten tot één juridisch object. Dat object mag niet zomaar worden vergroot, omdat dat de gegevens in de splitsingsakte en de splitsingstekening dan niet meer overeenkomen met de feitelijke situatie.

Wijzigen van de splitsingsakte

Volgens de wetgever kunnen bij wijziging van de splitsingsakte de volgende drie categorieën worden onderscheiden.

(1) Vergroting of verkleining van hetgeen in de splitsing betrokken is.

Bij vergroten wordt iets toegevoegd aan de splitsing, zoals een stuk grond.

(2) Wijziging van de constructie of de indeling van het gebouw zelf.

Als sprake is van een verandering in de constructie of indeling van het gebouw, dan moet de splitsingsakte worden gewijzigd als dit gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie.1 Dit betekent dat het niet nodig is om de splitsginsakte te wijzigen als alleen de begrenzingen van een appartement veranderen, zonder dat dit een gevolg heeft voor de goederenrechtelijke situatie.

Deze categorie levert in de praktijk de meeste discussie op. Rechters zijn het niet altijd eens over het antwoord op de vraag wanneer sprake is van een zodanige wijziging van de constructie of indeling van het gebouw zelf. Dit blijkt ook uit twee recente tegenstrijdige uitspraken over het wel of niet moeten wijzigen van de splitsingsakte ingeval van het plaatsen van een dakkapel op een appartement.2

Als daadwerkelijk een privégedeelte wordt vergroot ten koste van het gemeenschappelijk gedeelte, dan veranderen de omgrenzingen van het appartement zodanig, dat dit gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie. In dat geval dient dus de splitsingsakte te worden gewijzigd. Hierbij is recent door de Hoge Raad bepaald dat een dergelijke wijziging alleen kan met medewerking van alle appartementseigenaars (artikel 5:139 lid 1 BW).3

(3) Wijziging splitsingsreglement door de gezamenlijke eigenaars beoogd.

Deze laatste categorie ziet enkel toe op een door de vergadering van eigenaars beoogde wijziging van de statuten of het reglement, zoals een wijziging van de naam van de VvE of een aanpassing voor de kostenverdeling.

Proces splitsingsakte wijzigen

Bij optoppen is altijd sprake van categorie (2), zoals hiervoor beschreven, zodat wijziging van de splitsingsakte moet gebeuren met medewerking van alle eigenaars. Vanwege de betrokkenheid van diverse gerechtigden en de benodigde toestemmingen van de hypotheekhouders, is een wijziging van een splitsing een bewerkelijk proces. Daarbij komt dat het optoppen in het kader van verduurzaming nog een (extra) juridische implicatie is, waarmee tot op heden nog weinig ervaring is opgedaan in Nederland. Daarom zal een juridisch deskundige op dit gebied noodzakelijk zijn die kan begeleiden bij het gehele traject voor wijziging van de splitsingsakte.

Het gehele traject kan globaal worden opgedeeld in de volgende stappen.

Stap 1: adviseren over gewenste structuur.

Stap 2: de gewenste structuur bespreken met bestuur en betrokkenen.

Stap 3: inventariseren overige aandachtspunten / wensen ten aanzien van splitsingsakte(n).

Stap 4: nemen voorbereidingsbesluit en eventueel benoemen commissie.

Stap 5: opstellen tekeningen, conceptakten en afstemmen.

Stap 6: verzamelen volmachten en regelen toestemmingen.

Stap 7: afwikkelen.

Verder is van belang dat bij dit traject ook een notaris en een fiscalist worden betrokken. Uiteindelijk zal de notaris de gewijzigde splitsingsakte inhoudelijk moeten goedkeuren door na te gaan of aan alle vereisten is voldaan, zoals vergunning en de toestemming van alle eigenaars. Daarnaast dienen ook de fiscale gevolgen van de wijzigingen in de splitsingsakte duidelijk te zijn.

Voor het proces van het optoppen zelf, zal de VvE er goed aan doen gebruik te maken van een financieel adviseur die de mogelijke financieringsconstructies in beeld brengt. Ook een architect zal noodzakelijk zijn voor het ontwerp, een eventueel bestek en het verkrijgen van de benodigde vergunningen.

Kortom, voor optoppen zal de VvE de nodige specialisten moeten inschakelen. Het meest praktisch is om een partij in te schakelen die veel van deze specialisaties in huis heeft, zodat de VvE niet met allemaal separate partijen hoeft te werken. Het proces voor optoppen is immers al complex genoeg.

Woningnood en duurzaamheid

Optoppen zal een (klein) deel van de woningnood oplossen. Daarnaast maakt optoppen verdergaande verduurzamingsmaatregelen binnen de VvE mogelijk. De extra appartementen die worden gecreëerd door het plaatsen van één of meerdere woonlagen op een bestaand gebouw, zorgt voor een overwaarde bij verkoop daarvan. Die overwaarde kan de VvE gebruiken om de verduurzamingsmaatregelen te laten realiseren.

Let op: het is zaak om het optoppen en de verduurzamingsmaatregelen parallel te laten verlopen. Voor beide activiteiten zijn omvangrijke bouwwerkzaamheden nodig. Daarnaast is de kans aanwezig dat ook voor de verduurzamingsmaatregelen de splitsingsakte moet worden gewijzigd. Het spreekt voor zich dat het kostenefficiënt is om de bouwwerkzaamheden op hetzelfde moment en door dezelfde aannemer te laten uitvoeren en de wijzigingen in de akte op hetzelfde moment door te voeren.

Conclusie

Optoppen is een complex maar veelbelovend initiatief binnen het appartementsrecht. Optoppen vraagt om een multidisciplinaire benadering. Deskundigheid op diverse onderdelen is vereist. Het kan praktisch en kostenefficiënt zijn om een partij te raadplegen die meerdere disciplines aanbiedt. Het is verstandig om vanaf het begin juridisch ondersteund te worden in het traject, zodat geen fouten worden gemaakt die achteraf voor veel kosten zorgen. Laat het optoppen een succes worden!

En loopt u toch tegen juridische hordes aan? Paul Bekkers, (op)topadvocaat vastgoed & huurrecht, helpt u graag verder. Hij is te bereiken via [email protected] of 024-381 14 28. ■

1. HR 7 april 2000 (ECLI:NL:HR:2000:AA5405).
2. Door het gerechtshof Den Haag 30 juni 2020 (ECLI:NL:GHDHA:2020:1050) werd bepaald dat de splitsingsakte gewijzigd diende te worden, terwijl door de kantonrechter Amsterdam 29 maart 2023 (ECLI:NL:RBAMS:2023:1648) juist werd bepaald dat dit niet hoefde. Naar mening dient aansluiting te worden gezocht bij de uitspraak van de kantonrechter in Amsterdam.
3. HR 24 februari 2023 (ECLI:NL:HR:2023:286).