Roofs 2001-10-16 Model Prestatiegerichte Onderhoudsovereenkomst Platte Daken

    Er is al veel gezegd en geschreven over prestatie- en onderhoudscontracten voor platte daken. In 1999 heeft de Stichting Dakpromotie in Zeist een studiemiddag georganiseerd waarbij de ontwikkeling van prestatiecontracten uiteen werd gezet. Tijdens die middag werd door met name opdrachtgevers kenbaar gemaakt dat éénduidigheid gewenst is om te grote verschillen en daarmee onduidelijkheden in aanbiedingen te voorkomen. Reden voor de Stichting Dakpromotie om in navolging van andere branches een Model Prestatiegerichte Onderhoudsovereenkomst Platte Daken op te stellen.
Een handreiking voor partijen die wensen te komen tot een prestatiegerichte onderhoudsovereenkomst voor platte daken. Een handreiking waar ruimte wordt gelaten zelf invulling te geven aan wat in de gegeven situatie wenselijk, haalbaar en uitvoerbaar is. Dat is wat het model beoogd te zijn. Geen eenvoudige opgave want wat wenselijk, haalbaar en uitvoerbaar is gegeven de situatie is wat partijen moeten uitvinden. Voor het opstellen van het Model is uitgebreid gekeken naar de ontwikkelingen in prestatiecontracten en dito overeenkomsten. De Schildersbranche is de trekker geweest voor de Bouw. Niet zo verwonderlijk wanneer bedacht wordt dat prestatiecontracten zich bij uitstek lenen voor cyclisch onderhoud waarbij duidelijk is welke prestatie per onderdeel geleverd moet worden. In navolging van de schilderbranche volgde de installatiebranche. Met dat platdakwerk, na schilderwerk, de grootste onderhoudspost vormt van gebouwen, leek het voor de hand te liggen dat de dakenbranche snel zou volgen. De wens te komen tot prestatiecontracten werd en wordt door opdrachtgevers dan ook uitgesproken. Vele initiatieven zijn door dakbedekkingsbedrijven en opdrachtgevers genomen. Er zijn ook prestatiecontracten of overeenkomsten met de kenmerken van prestatiecontracten afgesloten. Wat maakt een prestatiecontact nu zo aantrekkelijk voor opdrachtgevers en dakbedekkingsbedrijven? In eerdere artikelen is al ingegaan op de voor- en nadelen van prestatiecontracten. Voor de volledigheid een korte uiteenzetting.

Prestatiecontracten
In de huidige situatie wordt van de opdrachtnemer een inspanningsverplichting gevraagd. Aan de hand van een bestek en een offerte voert de opdrachtnemer werkzaamheden uit. In het bestek worden richtlijnen en normen genoemd waaraan toe te passen materialen en werkzaamheden moeten voldoen. Voldoet de opdrachtnemer daaraan dan wordt het werk opgeleverd. Middels garantieverplichtingen en onderhoudsovereenkomsten kan een opdrachtnemer nog worden aangesproken op het resultaat. Na het verlopen van die termijn, in de dakenbranche niet langer dan tien jaar, is de kous af. De gedachte achter een prestatiecontact is dat de uitvoerende partij (de opdrachtnemer) de verantwoording neemt over de te leveren prestatie. Daarbij mag die opdrachtnemer zelf invulling geven hoe aan de te leveren prestatie wordt voldaan. Wel moet aantoonbaar aan die prestatie worden voldaan. Daarop wordt de opdrachtnemer ook afgerekend. Een prestatie waaraan in dit kader gedacht moet worden is bijvoorbeeld 20 jaar probleemloos gebruik van het dak. Wanneer het dak lekt dan is dat niet langer de zorg van de opdrachtgever maar van de opdrachtnemer. De voordelen voor partijen moge duidelijk zijn. Te noemen vallen:
-Zekerheid voor partijen;
-Efficiëncy voordelen (kosten);
-Kwaliteitsverbetering

Prestatiecontracten hebben een looptijd die in de regel gelijk is aan de duur van de te leveren prestatie. Voor platte daken is een looptijd van 20 jaar niet ongebruikelijk. Daarbij komt dat de omvang van de overeenkomst vaak vele daken omvat. De opdrachtnemer weet zich met het afsluiten van een prestatiecontract voor langere tijd gezekerd van werk. De opdrachtgever op zijn beurt weet waar hij aan toe is gedurende de looptijd wat betreft kosten en prestaties. Hij verlegt feitelijk het beheer van de daken. Dat kan de opdrachtgever een hoop rompslomp schelen in de zin van onderhoudsplanningen, bestekken, inkoop, budgettering en keuring. De opdrachtnemer weet eveneens waar hij aan toe is. Het werk is op langere termijn in te plannen waardoor mankracht beter kan worden ingezet en de acquisitie is eenmalig. Er is ruimte voor kwaliteitsverbetering. De opdrachtnemer moet als geen ander in staat worden geacht de effecten van materialen en werkmethoden te kennen en toe te passen. Hij is immers gebaat bij een probleemloos dak. Duurdere materialen en oplossingen kunnen bij een lange looptijd aantoonbaar goedkoper zijn dan minder duurzame materialen.

Zo eenvoudig als het allemaal lijkt, zo lastig is het in de praktijk ten uitvoer te brengen. Het meest eenvoudige voor een opdrachtnemer is wanneer bij aanvang van de overeenkomst het dak geheel vernieuwd wordt en daarover verantwoording te nemen. Dit soort overeenkomsten zijn ook afgesloten. Voor een opdrachtgever is dat echter niet altijd haalbaar. De meest voordelige situatie voor een opdrachtgever is wanneer een opdrachtnemer het beheer over de bestaande daken op zich neemt en daarmee ook de verantwoording. Het risico voor de opdrachtnemer is daarmee aanzienlijk groter mits… Hiermee is het probleemveld geschetst. Het Model Prestatiegerichte Onderhoudsovereenkomst Platte Daken wil hier een handreiking zijn.

Voorbereiding
Het Model begint met de beschrijving van de voorbereiding van partijen. De opdrachtgever moet weten welke kwaliteit gewenst is voor welk dak. Dat moet hij vaststellen aan de hand van kwaliteitseisen die hij stelt aan de onderliggende ruimten. Eenvoudig gesteld, aan een directiekamer worden hogere eisen gesteld dan aan een fietsenstalling. De kwaliteit van het dak is daar een afgeleide van. Hoe meer kwaliteit de opdrachtgever wenst, hoe duurder het wordt. Een opdrachtgever zal niet altijd over voldoende middelen beschikken om zijn wensen in te kunnen vullen. Hij moet daarom keuzes maken en bereid zijn die keuzes te overleggen. Zijn de kwaliteitseisen helder dan moeten daaruit prestatie-eisen worden geformuleerd waarmee de opdrachtnemer uit de voeten kan. En zijn die prestatie-eisen geformuleerd dan moet de opdrachtgever bekend zijn met het kwaliteitsniveau van de bestaande situatie opdat een opdrachtnemer aantoonbaar kwaliteit kan leveren of beter gezegd, kan presteren. Met kwaliteit en prestatie wordt in deze niet zozeer de kwaliteit van het dakwerk bedoeld. Met kwaliteit wordt vooral proceskwaliteit bedoeld. De prestatie-eisen zijn namelijk niet alleen primair waterdichtheid maar ook zaken als responstijd en kwaliteit van afhandeling. Een opdrachtnemer op zijn beurt zal op voorhand moeten kunnen aantonen in staat te zijn de gevraagde prestaties te kunnen leveren. Hij moet aantonen voldoende kennis en voldoende mankracht in huis te hebben. Het bedrijf zal solvabel moeten zijn en aantoonbare referenties moeten kunnen overleggen. Een gecertificeerd bedrijf zal daarbij gedurende de looptijd van de overeenkomst in staat zijn de opdrachtgever inzichtelijk te maken hoe kwaliteit na te streven en te bewerkstelligen. Minimaal VCA gecertificeerd zijn om de veiligheid van uitvoerenden en gebruikers te waarborgen.

Wanneer blijkt dat partijen hun huiswerk voldoende hebben gemaakt dan volgt een bespreking van knelpunten zoals die zich bij prestatieovereenkomsten platte daken voordoen. Een belangrijk punt is het dagelijks beheer van de daken. Platte daken kunnen voor meerdere doelen worden gebruikt dan alleen waterkering. Installaties kunnen er op zijn aangebracht of dat kan gedurende de looptijd gebeuren. Het dak kan dienst doen als terras, zowel gewenst als ongewenst. De ruimte onder het dak kan van functie veranderen waardoor condensatie op kan treden en bovenal, niet alle lekkages zijn het gevolg van niet goed functioneren van het dak. Over al dit soort zaken moeten nadere afspraken worden gemaakt. Het Model geeft een duidelijk overzicht van te bespreken zaken. Kenmerk daarvan is het vastleggen van risico’s die partijen wensen te verleggen. Punten van orde zijn verder het kennisniveau van partijen, de kosten van een conditiemeting en de waarde van een conditiemeting. En met dat laatste wordt de voorbereiding afgesloten. De conditiemeting van daken is de volgende stap.

Conditiemeting
Het meeste voorbereidende werk bestaat uit het in kaart brengen van de conditie van de bestaande daken, de zogenaamde conditie- of nulmeting. Een conditiemeting is iets anders dan een werkopname. Is een werkopname er op gericht het te verrichten werk aan een dak te inventariseren en daar een prijskaartje aan te hangen. Bij een conditiemeting gaat het om een inschatting van de kans op lekkage.
En wanneer de conditie van vele daken moet worden vastgesteld dan zal dat op een éénduidige wijze moeten plaatsvinden, vaak door meerdere inspecteurs. Dat vereist kennis van zaken van de inspecteur aangaande degradatie van materialen, inschatten van bouwkundige zaken, het herkennen en interpreteren van gebreken, het kunnen vaststellen welke werkzaamheden op welk moment moeten plaatsvinden etc. In wezen stelt de inspecteur de risico’s vast voor zowel de opdrachtgever als de opdrachtnemer. De inspectie moet dus niet alleen éénduidig zijn maar ook controleerbaar en inzichtelijk. De inspecteur is een ‘dure’ werknemer en dus is een conditiemeting een kostbare aangelegenheid waar niet aan te ontkomen valt. In het Model staat een methode omschreven hoe de conditie van een dak vast te stellen. Het Referentiebeeldenboekje Platte Daken is daar een onmisbaar hulpmiddel bij. Het Referentiebeeldenboekje is in het septembernummer besproken. Kern van de methodiek is het vaststellen van de dakconditie op hoofdlijnen en deze verbijzonderen door het kwalificeren van gebreken. Dit in lijn met de SBR uitgaven “Conditiemeting van gebouwen” In afwijking van genoemde uitgave zijn gebreken aan platte daken niet ingedeeld in ernst, intensiteit en omvang maar uitsluitend in toelaatbaar geachte omvang van gebreken. De ernst en intensiteit van een gebrek verschillen immers per dak, per daksysteem en per ruimte onder het dak. Het voorbeeld met de directiekamer versus de fietsenstalling is al gegeven.

De overeenkomst
En hoe wordt alles nu juridisch verantwoord vastgelegd? Een Model overeenkomst geeft al aan dat het een juridische neerslag moet hebben. Het Model is gesplitst in twee delen die door de wijze van inbinden naast elkaar gelezen kunnen worden. Het eerste deel behandeld het proces, het tweede deel de juridische neerslag van een overeenkomst. De overeenkomst is een voorbeeld dat aangehouden kan worden. Evenzogoed kunnen specifieke onderwerpen en afspraken er in worden opgenomen. Bijzonder aan de Model Overeenkomst is de flexibele opzet. Partijen komen een raamcontract overeen, in het stuk aangeduid als “de Dakmanagementovereenkomst”. Vervolgens wordt per dakdeel bepaald of het een onderhoudscontract krijgt (inspanningsverplichting) of een prestatiecontract (prestatieverplichting) Partijen wordt daarmee de mogelijkheid geboden na de conditiemeting af te wegen welke daken wel en welke niet onder een prestatiecontract vallen. Een prestatiecontract mag op voorhand immers niet als dwangbuis fungeren. Een opdrachtgever kan gebouwen verkopen en aankopen. Een opdrachtnemer kan bezwaar maken daken zonder aanvullende maatregelen op te nemen. Binnen een dakmanagementovereenkomst kan dus het risicoveld nader worden afgestemd.

Het Model Prestatiegerichte Onderhoudsovereenkomst Platte Daken is te bestellen bij de Stichting Dakpromotie net als het voor de conditiemeting benodigde Referentiebeeldenboekje Platte Daken.
Het Model Prestatiegerichte Onderhoudsovereenkomst Platte Daken kost 45 Euro exclusief BTW en verzendkosten. Het Referentiebeeldenboekje kost 32 Euro exclusief BTW en verzendkosten.
De Stichting Dakpromotie is te bereiken onder nummer 0251 – 31 57 68, fax 0251 – 32 03 48 of e-mail: [email protected].