Roofs 2022-03-70 Wat betekent de Wkb voor de dakdekker? Een update

Juridische zaken

In het voorjaar van 2020 schreef ik het artikel: “Wat betekent de Wkb voor de dakdekker?”. Het realiseren van een pannendak of het aanbrengen van bitumen op een plat dak; steeds gaat het over de aanneming van een (bouw)werk. Dit betekent dat de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) van toepassing is. Tot voor kort was het streven dat de Wkb op 1 juli 2022 in werking zou treden. Zeker was dat niet en dat bleek het ook niet.

Op 1 februari 2022 nam de nieuwe minister het besluit de invoeringsdatum van de Omgevingswet - en daardoor ook voor de Wkb - uit te stellen. De nieuwe beoogde datum is 1 oktober 2022 óf 1 januari 2023. Daarnaast liet op 22 november 2021 de toenmalige minister weten dat er toch overgangsrecht gaat komen voor de invoering van de verplichting tot het verstrekken van een opleverdossier. Hierdoor is het de bedoeling dat de dakdekker op het moment van de invoering van de Wkb niet meteen aan deze specifieke verplichting hoeft te voldoen. Kortom, redenen genoeg om mijn artikel uit 2020 te voorzien van een update en verder in te zoomen op het opleverdossier.

Schematische weergave wijzigingen

De invoering van de Wkb omvat vijf privaatrechtelijke wijzigingen. Wat houden deze wijzigingen in, wanneer moet een dakdekker aan deze verplichtingen voldoen en mag de dakdekker hiervan afwijken? Het schema op de rechterpagina geeft duidelijkheid.

WIJZIGING?	WERKING?	AFWIJKEN MOGELIJK?
Wijze van waarschuwen (vorm) - 7:754 lid 2 BW - waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht, ongeschiktheid/gebreken van zaken afkomstig van de opdrachtgever en fouten/gebreken in de door opdrachtgever verstrekte stukken moet schriftelijk en ondubbelzinnig gebeuren (1); - tijdig wijzen op de mogelijke gevolgen voor de deug delijke nakoming van de overeenkomst (2).	Direct: voor alle (op het moment dat de Wkb in werking treedt) bestaande overeenkomsten. Het maakt dus niet uit of de overeenkomst is gesloten vóór of ná de invoering van de Wkb.	Nee, niet ten nadele van de consument-opdrachtgever. Ja, wel bij een professionele opdrachtgever. - N.b. art. 7:754 lid 1 BW is en blijft van regelend recht.
Introductie opleverdossier - art. 7:757a BW De dakdekker is verplicht voor de oplevering (bij de kennisgeving dat het werk klaar is om te worden opgeleverd) een opleverdossier te verstrekken, waaruit blijkt dat hij al zijn verplichtingen is nagekomen. Het bevat in ieder geval: tekeningen, berekeningen, beschrijving van toegepaste materialen/installaties, de gebruiksfuncties en onderhoudsvoorschriften. - Zie ook de Nationale Praktijk Richtlijn 8092 (niet verplicht).	Indirect: de minister is voornemens om over gangsrecht te maken voor dit artikel. Dit betekent dat de dakdekker geen opleverdossier hoeft te verstrekken bij overeenkomsten die zijn gesloten vóór de inwerkingtreding van art. 7:757a BW. De minister heeft ook toegezegd dat deze verplichting niet eerder in werking zal treden dan het moment waarop het over gangsrecht is gemaakt. Dat is naar verwachting op 1 januari 2023. De verplichting voor en opleverdossier geldt daardoor alleen voor overeenkomsten gesloten vanaf de inwerking treding van dit artikel (art. 7:757a BW).	Ja, dit is regelend recht. Zowel bij een consument opdrachtgever als bij een professionele opdrachtgever is afwijken mogelijk.
Aansprakelijkheid na oplevering – art. 7:758 lid 4 BW Onder het huidige recht is de dakdekker na oplevering ontslagen van de aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever redelijkerwijs had moeten ontdekken tijdens de oplevering. Onder de Wkb is de dakdekker in beginsel aansprakelijk voor gebreken die bij de op levering niet zijn ontdekt (1), tenzij deze niet aan hem toerekenbaar zijn (2).	Indirect: alleen voor overeenkomsten gesloten vanaf de inwerkingtreding van dit artikel. Dit artikel geldt dus niet voor overeenkomsten die zijn gesloten vóór de invoering van de Wkb.	Nee, niet ten nadele van de consument-opdrachtgever. Ja, wel bij een professionele opdrachtgever, mits uitdrukkelijk in overeenkomst opgenomen. Een afwijkende bepaling in de Algemene Voorwaarden voldoet hier niet aan.
Informatieplicht financiële zekerheden - art. 7:765a BW De dakdekker moet de opdrachtgever vóór het sluiten van de overeenkomst schriftelijk en ondubbelzinnig informeren of en zo ja, op welke wijze het niet-nakomen van zijn verplichtingen is gedekt. De informatie omvat in ieder geval: omvang van de verzekering / financiële zekerheid, dekkingsgraad, looptijd en som waarvoor verzekering is afgesloten / financiële zekerheid is verstrekt.	Indirect: alleen voor overeenkomsten gesloten vanaf de inwerkingtreding van dit artikel. Dit artikel geldt dus niet voor overeenkomsten die zijn gesloten vóór de invoering van de Wkb.	Nee,dit is dwingend recht. - Deze bepaling geldt alleen voor de bouw van een woning in opdracht van een particulier.
5%-regeling – art. 7:768 BW De dakdekker krijgt een actieve rol: hij is verplicht de opdrachtgever (in de periode tussen de 1 en 2 maanden na de oplevering) te wijzen op de op schortingsbevoegdheid uit art. 6:262 BW (depot verlengen) plus een afschrift hiervan te verstrekken aan de notaris. - Verduidelijking: “vervangende zekerheid” wordt vervangen door “een aan het depot gelijkwaardige zekerheid”. Dit is geen inhoudelijke wijziging.	Indirect: alleen voor overeenkomsten gesloten vanaf de inwerkingtreding van dit artikel. Dit artikel geldt dus niet voor overeenkomsten die zijn gesloten vóór de invoering van de Wkb.	Nee. Dit is dwingend recht. - Deze bepaling geldt alleen voor de bouw van een woning in opdracht van een particulier.

Voorbeelden opleverdossier

De volgende twee voorbeelden geven meer inzicht in de verplichting tot het verstrekken van een opleverdossier. Hierbij ga ik ervan uit dat de Wkb op 1 oktober 2022 (vroegst mogelijke peildatum) in werking treedt en het overgangsrecht voor het verstrekken van het opleverdossier op 1 januari 2023 gereed is.

Voorbeeld I Een opdrachtgever (hoofdaannemer) sluit met de dakdekker op 1 januari 2022 een aannemingsovereenkomst voor het realiseren van een dak. Op 1 november 2022 meldt de dakdekker dat het werk gereed is voor oplevering. Rust op de dakdekker de wettelijke verplichting tot het afgeven van een opleverdossier? Nee. De minister is namelijk voornemens alsnog overgangsrecht te maken voor deze verplichting uit art. 7:757a BW (zoals hiervoor uitgelegd in het schema). Hierdoor rust op 1 november 2022 op de dakdekker - naar verwachting - nog niet de wettelijke plicht om een opleverdossier te verstrekken. Is dit hetzelfde voor de aangescherpte waarschuwingsplicht (art. 7:754 lid 2 BW)? Nee, voor deze verplichting ontbreekt (nog steeds) het overgangsrecht. Dit betekent dat deze aangescherpte waarschuwingsplicht wel directe werking heeft vanaf 1 oktober 2022. Deze wijziging geldt dus ook voor overeenkomsten gesloten vóór 1 oktober 2022, maar met een opleveringsdatum ná 1 oktober 2022.

Voorbeeld II Stel een opdrachtgever (hoofdaannemer) en de dakdekker sluiten op 1 februari 2023 een aannemingsovereenkomst. Op 1 september 2023 meldt de dakdekker dat het werk gereed is voor oplevering. Rust in dat geval op de dakdekker de wettelijke verplichting tot het afgeven van een opleverdossier? Ja. De verplichting tot het verstrekken van een opleverdossier geldt immers voor overeenkomsten gesloten ná de inwerkingtreding van dit artikel (art. 7:757a BW). Ik ga er hierbij van uit dat het overgangsrecht op 1 januari 2023 gereed is en art. 7:757a BW dan dus ook in werking is getreden. In dat geval is het wel belangrijk om altijd ook een blik te werpen op de aannemingsovereenkomst. Partijen hebben immers de bevoegdheid om contractueel af te wijken van deze verplichting uit art. 7:757a BW. Zij kunnen bijvoorbeeld overeenkomen dat de dakdekker überhaupt geen opleverdossier verstrekt aan de opdrachtgever en/of in de overeenkomst de reikwijdte van het opleverdossier sterk wordt beperkt.

Voorbereiden op het opleverdossier

Met het oog op de invoering van de Wkb en specifiek de verplichting tot het verstrekken van een opleverdossier, is het dan ook verstandig nu al na te denken over de inhoud, omvang en vorm van het opleverdossier. Uit praktisch oogpunt kan een dakdekker besluiten in de overeenkomst de omvang van het opleverdossier te beperken tot de documenten die hij op dit moment ook al verstrekt aan de opdrachtgever. Daarnaast is het belangrijk om eenzelfde verplichting over het opleverdossier naar beneden toe door te leggen aan de onderaannemer, leverancier en/of installateur. De dakdekker dient immers te voorkomen dat deze partij(en) hem niet / niet-tijdig van de stukken voorzien. Daarnaast kan het een dakdekker helpen om het opleverdossier digitaal aan te leveren. Het bijhouden van papieren dossiers levert vaak meer risico’s op zoals het zoekraken of beschadigen van documenten. Het digitaal vastleggen van documenten heeft daarentegen als voordeel dat informatie eenvoudiger is terug te vinden op een centrale plek. Al met al, diverse (praktische) punten om op korte termijn als dakdekker over na te denken om goed voorbereid te zijn op het moment van inwerkingtreding van de Wkb (1 oktober 2022 of 1 januari 2023)!

Deel dit artikel

Andere artikelen in Roofs 2022-03

Roofs 2022-03-03 Zon

Roofs 2022-03-06 De Warmoes, Oostenburg Amsterdam

Roofs 2022-03-12 Dak van het jaar 2021, De shortlist

Roofs 2022-03-15 Handleidingen

Roofs 2022-03-18 Testen en certificeren van producten en productsysteem