Roofs 2025-05-40 Licht op de zaak: juridische valkuilen bij het plaatsen van dakramen, daklichten en dakkapellen

Juridisch

Een goed geplaatst dakraam, daklicht of dakkapel kan een woning mooi transformeren. Meer licht, meer ruimtegevoel, en vaak een tevreden klant. Maar heeft u ook scherp wat er juridisch allemaal bij komt kijken? Vergunningen, bouwvoorschriften, burenrecht — het zijn valkuilen om rekening mee te houden. In dit artikel krijgt u praktische tips hoe hiermee om te gaan.

Tekst: David Opsteen, Poelmann van den Broek

De verplichtingen van een dakdekker

Bij bouwwerkzaamheden is de opdrachtnemer verantwoordelijk voor correcte uitvoering. Daarnaast heeft de opdrachtnemer de verplichting de opdrachtgever te waarschuwen indien het aangedragen ontwerp of de gestelde eisen in strijd zijn met de wet, regelgeving of de eisen van goed en deugdelijk werk. Daarom is het belangrijk om in overeenstemming met de wetten te handelen. Hieronder enkele relevante juridische aanknopingspunten.

1. Vergunningplicht

Dakramen, daklichten en dakkapellen mogen vaak vergunningvrij worden geplaatst. De verantwoordelijkheid voor het aanvragen van een eventuele vergunning ligt bij de eigenaar van het pand, tenzij contractueel is overeengekomen dat de opdrachtnemer dit regelt. Ook rust op de aannemer onder omstandigheden een waarschuwingsplicht: als hij weet of redelijkerwijs had moeten weten dat een vergunning vereist is, moet hij de opdrachtgever daarop wijzen.

In de zaak die speelde bij Rechtbank Zeeland-West-Brabant (6 december 2023, ECLI:NL:RBZWB:2023:8646) plaatste een dakdekkersbedrijf twee dakkapellen zonder dat daarvoor vooraf een vergunning was aangevraagd. Eén van de dakkapellen bleek in strijd met bestemmings- en welstandseisen en moest worden verwijderd. De rechter oordeelde dat het dakdekkersbedrijf niet verplicht was om de vergunning aan te vragen, maar wél had moeten waarschuwen. Het dakdekkersbedrijf had richting de opdrachtgever ten onrechte de indruk gewekt dat een vergunning niet nodig was, zonder het advies te geven om dit bij de gemeente te verifiëren. Het gevolg: het dakdekkersbedrijf was aansprakelijk voor de kosten van verwijdering en gevolgschade.

2. Eisen aan de bouwkwaliteit

Ook als een dakraam, daklicht of dakkapel vergunningvrij is, moet worden voldaan aan de eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (BBL). Het BBL stelt onder meer eisen aan de constructieve veiligheid, daklichttoetreding, ventilatie en vochtwering. Een onjuist geplaatst dakraam, daklicht of dakkapel kan leiden tot schimmelvorming of aantasting van de constructieve veiligheid van het dak.

In de zaak bij de Rechtbank Gelderland (9 december 2022, ECLI:NL:RBGEL:2022:7106) speelde de vraag of aannemer haar verplichtingen correct was nagekomen bij het plaatsen van een dakkapel. De aannemer had het dak opengemaakt en meerdere houten sporen doorgezaagd. Hoewel het verwijderen van deze sporen logisch was voor de plaatsing van de dakkapel, vormden ze een essentieel onderdeel van de dakconstructie. Volgens de kantonrechter betekende dit dat de aannemer een voorziening had moeten treffen om de dakconstructie weer veilig en overeenkomstig de bouwregelgeving (destijds het Bouwbesluit, nu het BBL) te krijgen. De aannemer stelde in verweer dat voor het plaatsen van de dakkapel geen vergunning nodig was, maar de rechter oordeelde dat dit geen verschil maakt: een dakconstructie moet altijd voldoen aan de wettelijke eisen. De aannemer moest daarom de herstelkosten voor de dakconstructie betalen.

3. Burenrecht

Het aanbrengen van een dakraam, daklicht of dakkapel kan gevolgen hebben voor de privacy en het woongenot van bewoners van naastgelegen panden. Als zo’n ingreep leidt tot ernstige, langdurige of ingrijpende hinder – zoals verlies van uitzicht, lichtinval of privacy – kan sprake zijn van onrechtmatige hinder. In dat geval loopt de bewoner het risico aansprakelijk te worden gesteld.

In de zaak die speelde bij het Gerechtshof Amsterdam (12 februari 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:398) ging het om een dakkapel die op korte afstand (ca. 70 cm) van het raam van de buurvrouw werd geplaatst. Zij verloor hierdoor licht, uitzicht en ervoer een ‘opgesloten gevoel’. Hoewel het hof erkende dat er sprake was van hinder, vond het deze – gezien de stedelijke context van Amsterdam – niet onrechtmatig. De dakkapel voldeed aan de regels, had ondoorzichtig glas en de ramen konden niet open. Wel moest de eigenaar van het pand met de dakkapel verduisterende raambekleding aanbrengen om hinderlijke lichtuitstraling (‘zaklampeffect’) te voorkomen.

In het kader van de waarschuwingsplicht van de opdrachtnemer is het belangrijk om vooraf stil te staan bij mogelijke burenhinder. Van belang is:

• Bespreek met de opdrachtgever of de geplande werkzaamheden invloed hebben op lichtinval of uitzicht bij de buren. Let met name op de afstand tot de erfgrens en mogelijke schaduwvorming. Wijs bij twijfel schriftelijk op mogelijke aansprakelijkheidsrisico’s.

• Wijs op de wettelijke regels rondom vensters: het is verboden om een venster dat uitzicht biedt op het naburige erf te plaatsen binnen twee meter van die grens, tenzij de buren daarvoor toestemming geven. In de praktijk kan dit worden opgelost door gebruik van ondoorzichtig glas of vaste ramen.

Conclusie: voorkom verrassingen

Het plaatsen van een dakraam, daklicht of dakkapel kan onverwachte problemen opleveren. Voor de praktijk kunnen we de volgende algemene tips meegeven:

➜    Adviseer de opdrachtgever uitdrukkelijk om vooraf te controleren of een vergunning vereist is. Leg vast wie de aanvraag van de vergunning verzorgt. Een korte check bij de gemeente of via het Omgevingsloket kan ook juridische complicaties besparen.

➜    Vergunning of niet, het is cruciaal dat een dakraam, daklicht of dakkapel en de dakconstructie voldoet aan de geldende wetgeving, het BBL. Twijfelt u daaraan? Laat dan – in overleg met de opdrachtgever – altijd een bouwkundige en/of constructeur een deugdelijk ontwerp maken. Dit voorkomt problemen achteraf.

➜    Waarschuw de opdrachtgever om rekening te houden met de privacy en het woongenot van de buren. Controleer of er door het plaatsen van het dakraam, daklicht of dakkapel risico’s zijn op hinder door lichtinval, schaduw of uitzicht op het naburige erf. Overweeg het gebruik van ondoorzichtig glas om privacy-inbreuk te voorkomen.