Roofs 2000-04-03 Inventariseren

Vaak krijg ik het verzoek om daken te beoordelen en dan met name de kwaliteit van de daken. De opdrachtgever wil weten of het wel goed zit met z'n dak. Altijd kom ik wel wat tegen op het dak waar wat aan moet gebeuren en dat leidt dan tot een plan van aanpak of een bestekje. Ik heb daar zo m'n eigen wijze voor en dat werkt prima.

Ik ben niet de enige die dat doet. Er zijn meerdere adviesbureaus en ook dakbedekkingsbedrijven doen dat werk. Ieder doet dat op z'n eigen wijze en daar kleven bezwaren aan. Eerder heeft Nic Jan Bruins in een artikel aangegeven dat er veel aan is gelegen dat het beoordelen en inspecteren eenduidig en objectief gebeurt. Ik onderschrijf dat en wil aan de hand van een voorbeeld aangeven waarom.
Stelt u zich eens voor een persoon te zijn die verantwoordelijk is voor het vastgoed van een onderneming. U heeft zogezegd 'vastgoed' in uw portefeuille. Vastgoed is waardevol en profijtelijk dus dat moet goed worden beheerd. De omvang van het vastgoed, de aard van het vastgoed, de omgeving van het vastgoed en tot slot de kwaliteit van het vastgoed.
De omvang is makkelijk. Dat wordt uitgedrukt in m2 vloeroppervlak en m3 gebouwinhoud. De aard van het vastgoed is ook niet zo moeilijk want dat wordt uitgedrukt in de bestemming van het vastgoed. Zo hebben we winkels, woningen, kantoren etc. De omgeving moet worden beoordeeld van het vastgoed en ook dat is niet zo moeilijk. We kennen namelijk afhankelijk van het bereik en de prijs van het vastgoed in de nabijheid A locaties, B locaties etc. Aan de hand van bovenstaande is eenvoudig vast te stellen wat de waarde is van het vastgoed, dat wil zeggen, de waarde van het vastgoed bij verkoop. Makelaars stellen op basis van bovenstaande en aan de hand van de prijzen in 'de markt' namelijk de verkoopwaarde vast van vastgoed.
Maar wat als verkoop niet aan de orde is en dus ook de factor onderhoud meegeteld moet worden. Daarvoor moet de kwaliteit vastgesteld worden van het vastgoed. En nu wordt het moeilijk, want kwaliteit laat zich niet direct uitdrukken in waarde of geld. Daar moet een vertaalslag voor gemaakt worden. U schakelt een bureau in om een inventarisatie te maken van de kwaliteit van het vastgoed. Er zijn er immers vele die zich daar mee bezighouden. Het bureau begint met inventariseren. Ze maken hoeveelhedenstaten en beschrijven keurig uit welke materialen en onderdelen het vastgoed is samengesteld. Dat is al een hele klus want om alle onderdelen en materialen van een gebouw te beschrijven is al behoorlijk wat kennis vereist.
Maar dan moet vastgesteld worden wat de kwaliteit is van de onderdelen en de materialen. Dat is een bijna ondoenlijke klus want daarvoor is specifieke kennis nodig van bouwdelen. Hoe moeilijk dat is wordt al snel duidelijk als u beseft dat alleen op het gebied van daken er vakbladen als deze verschijnen. En een dak is slechts één onderdeel van het gebouw. Een gebouw heeft ook vloeren, een fundering, gevels en installaties. Geen wonder dat u voor specifieke bouwonderdelen weer moet uitwijken naar bouwdeeldeskundigen zoals daar zijn dakdeskundigen. U vraagt daarom een dakbedekkingsbedrijf een inventarisatie te maken van het dakwerk. Per slot van rekening is vastgoed met lekkage veel minder waard. Het dakbedekkingsbedrijf inventariseert uw dakwerk en levert een begroting wat het kost om het dak goed te laten functioneren. Het lijkt prima in orde maar hoe weet u nu of de prijs goed is en of er goed genoeg is gekeken?
Voor een gewogen besluit is goede informatie noodzakelijk, daartoe moet u de inventarisatie van de dakdekker kunnen verifiëren en dat kunt u niet. U weet als vastgoedbeheerder onvoldoende van bouwonderdelen dus u moet zich geheel verlaten op een partij die een belang heeft bij werk. Een dakadviesbureau inschakelen neemt de schijn van afhankelijkheid weg maar ook het werk van het adviesbureau is niet inhoudelijk te controleren. Er is namelijk nog geen eenduidige manier om de kwaliteit van daken tot uitdrukking te brengen en de begroting te toetsen. De behoefte daaraan groot is, helemaal in het kader van prestatiecontracten waar de inventarisatie een onderdeel uitmaakt van het contract.
Diverse instanties houden zich nu bezig met het ontwikkelen van een standaard en het is dus zaak om als branche te werken naar een eenduidige beoordeling en inventarisatie van daken. Daarmee worden de belangen van de branche behartigd. Wanneer namelijk een beoordeling van daken van buiten de branche wordt ontwikkeld en opgelegd wordt de dakbedekkingsbranche weer veroordeeld tot het maken van offertes. Voor niets uiteraard.

door: Ton Berlee