Roofs 2024-06-36 Optopspecialist pakt Leidse bunker aan

Special Optoppen

Leidenaren kennen het logge kantorencomplex aan de Plesmanlaan 100 als de Aramco-bunker. Het leegstaande pand ondergaat een vederlichte transformatie tot residentieel gebouw. Er worden meerdere verdiepingen opgetopt. Als kers op de taart is er ruimte vrijgemaakt voor meerdere daktuinen.

Tekst: Gerard Vos

De Haagse projectontwikkelaar Urban Interest is eigenaar van het voormalige Aramco-complex. De transformatie van kantoorcomplex naar woonresidentie zal naar verwachting starten in 2025. Door gebruik te maken van een vederlichte façade kunnen er drie verdiepingen bovenop het gebouw komen. In totaal wordt er 11.000 m2 beschikbaar gemaakt voor 420 appartementen, waarvan 136 in de optopping. Verder is er ruimte voor meerdere daktuinen en parkeerplaatsen. Twintig procent van de toekomstige appartementen komt beschikbaar voor ’sociale huur’.

Kilo wonen

Maar hoe tover je een vrij log kantoorgebouw om tot een aantrekkelijke woonresidentie? Daar werd de hulp ingeroepen van Urban Climate Architects, specialist in biobased optoppen. Partner en architect Tim Vermeend geeft tekst en uitleg.

“We hebben inmiddels vele tientallen optoppingen gerealiseerd. Bij de Plesmanlaan kregen we de vraag: ‘Wat kan dit gebouw nog hebben?’ In teamverband (samenwerking met adviesbureau Tielemans, red.) rekenen we vaak uit voor private partijen hoeveel kilo wonen er nog bij kan op de bestaande fundering. Dat deden we ook voor Urban Interest. In eerste instantie wilden ze een toren ernaast zetten, in overleg met de buurt en gemeente is besloten om juist meer gebruik te maken van het huidige gebouw en een mooie optopping te realiseren.”

Vaste elementen

In de volksmond noemt iedereen het gebouw de bunker. Was het een lastige puzzel om hier een aantrekkelijk woongebouw van te maken? Vermeend: “Elk voordeel heeft zijn nadeel. Het feit dat het een bunker is, maakte dat we zoveel mogelijk beton konden verwijderen. Daardoor hou je heel veel kilo’s wonen over waarmee we de optopping kunnen realiseren. Architectonisch is het een complex project, omdat het vaste elementen heeft die je constructief niet kan verwijderen. We moesten erg ons best doen om er een licht gebouw van te maken. Hoe hoger je komt in het gebouw, des te meer ramen er zijn gerealiseerd. Dat geeft een mooi evenwichtig beeld.”

Staalskelet

Over de oude gevel heen komt een houtskeletbouwgevel met een hoge isolatiewaarde. “Je hebt in dit project te maken met een oud en met een nieuw gedeelte. We hebben ervoor gekozen om alles dezelfde uitstraling en kwaliteit te geven. Dus vormen nieuwbouweisen het uitgangspunt voor het hele gebouw. Zo kan je kwaliteit garanderen. Het maakt de detaillering wel wat ingewikkelder.”

Door te kiezen voor een lichte façade, werd het mogelijk om drie verdiepingen op te toppen. Interessant genoeg is voor de optopping een staalskelet gebruikt. “Deze is demontabel. Er liggen losse kanaalplaatvoeren op en daar wordt met schroeven de gevel tegenaan gehangen.”

Urban Climate Architects moest voor de optopping voor een staalskelet kiezen, omdat er ontzettend veel vierkante meters worden bijgebouwd. Vermeend: “Als je dat met CLT* realiseert, dan wordt het te zwaar. In deze situatie is er betere momentkrachtverdeling door het met staal te maken.”

Maximale optopcapaciteit

“De faalfactor bepaalt in hoeverre je kunt optoppen”, vertelt Vermeend. “In dit project is het de capaciteit van de palen. We laten de maximale paalcapaciteit berekenen in combinatie met de stabiliteit. Die twee samen bepalen het maximaal aantal kilo’s per vierkante meter per locatie. Dan kun je berekenen hoeveel lagen je kunt gebruiken, in dit geval verschilde dit per vleugel van het gebouw. Die berekening bepaalt deels het stedenbouwkundig ontwerp, al hebben we nog wel wat aanpassingen moeten doen om een mooi gebouw te kunnen realiseren.”

Vermeend: “Overigens kan je vaak nog hoger optoppen door bijvoorbeeld de bovenste deklaag van vloeren af te halen. Per vier, vijf vloeren kan je dan een hele laag met woningen toevoegen, maar dan houdt het ook wel een beetje op. Wil je dan nog meer toevoegen, dan zul je extra funderingen en/of stabiliteit moeten toevoegen, dit is vaak wel kostbaar.”

Installaties

Urban Climate Architects hanteert een integrale visie. Dat maakt dat optoppingen, verbouw en nieuwbouw zoveel mogelijk met circulaire materialen worden gerealiseerd. Het betekent ook dat de omgeving een net zo belangrijke factor is. In dit geval is er, waar het kan, zoveel mogelijk groen toegevoegd, zegt Vermeend. “We hebben meerdere daktuinen toegevoegd voor gezamenlijke ruimtes. Dat kon niet overal, want we hebben ook ruimte voor zonnepanelen nodig en ruimte voor de installaties.”

Er hoefde hier overigens geen rekening te worden gehouden met oude installaties. “Alles is vernieuwd. Dat komt omdat er sprake is van een functiewisseling van kantoorpand tot woningen. De kwaliteit van ventilatie en verwarming was ook niet toereikend om een hoog energielabel te kunnen halen.” DGMR en Techniplan waren betrokken bij het uitwerken van dit installatie-advies.

Daktuinen

Bovenop de optopping op laag acht komt een daktuin. Daarnaast is op het dak van het bestaande gebouw, op de vijfde verdieping, een daktuin bedacht. Verder komt er op de begane grond, boven het parkeerdek, een daktuin. In totaal wordt er circa 3.000 m2 groen toegevoegd waarvan 2.000 m2 extensief en 1.000 m2 sedum.

“We hebben een externe dakpartij erbij gehaald om mee te denken over de daktuinen. Wim Beining heeft hier meegedacht aan de opbouw van het ontwerp. Die hebben we bij het proces betrokken. Je ziet dat de partijen steeds specialistischer worden. De vraag is natuurlijk ook anders geworden. Vroeger was een beetje sedum genoeg, nu zie je dat er wordt nagedacht over bijvoorbeeld de infiltratiegraad. De daken zijn complexer geworden en dat vraagt om een bepaalde kennis.”

Vermeend is er niet direct voorstander van om overal bomen te plaatsen op een dak. “Het moet wel functioneel blijven. Als het nodig is voor de biodiversiteit, dan moet je het vooral doen. Je moet een gedegen afweging maken per locatie. Als je heel veel ton CO2 de lucht moet ingooien voor tien bomen op het dak, moet je dat niet willen. Dan wordt het greenwashing.”

*Bij Cross Laminated Timber (CLT) worden lagen hout om en om aan elkaar gelijmd.