Roofs 2024-06-40 “Goede hoogbouw voegt waarde toe”

aan tafel met ... Emiel Arends

In deze rubriek laat Roofs personen van binnen en buiten de dakenbranche aan het woord. De insteek is om de visie en de persoon achter die visie voor het voetlicht te brengen.

Tekst: Nolanda Klunder

“Goede hoogbouw voegt waarde toe aan de stad”, zegt Emiel Arends, stedenbouwkundige in Rotterdam en Amsterdam, docent Watermanagement aan de Hogeschool Rotterdam en auteur van het boek Stad zonder hoogtevrees. “Hoogbouw geeft niet alleen een mooie skyline, maar heeft als het goed is ook een prettige plint en een plek voor ontmoetingen. Voor die toegevoegde waarde speelt het dak een belangrijke rol.”

Binnenstadsplan Rotterdam

“Hoogbouw is een van de manieren om te verdichten in de stad”, zegt Arends. “De locatie moet daarvoor wel aan bepaalde voorwaarden voldoen: er moet bijvoorbeeld openbaar vervoer binnen een straal van vierhonderd meter zijn. Verder moet je uiteraard rekening houden met de cultuurhistorie van de locatie. In historische binnensteden past deze nieuwe typologie niet. Rotterdam heeft die cultuurhistorische belemmeringen niet. De binnenstad is opgebouwd vanuit een modernistische visie, waarbij functiescheiding een belangrijk aspect was: werken, winkelen en wonen werden gescheiden en met het oog op de ‘oneindige groei van de mobiliteit’ (zoals stedenbouwkundige Van Traa het noemde) werden grote boulevards aangelegd. Inmiddels zijn we daar anders over gaan denken, want door de scheiding van functies was de binnenstad na kantooruren vrij leeg. In 2008 hebben we een binnenstadsplan aangenomen en grootscheeps ingezet op de verdichting van het centrum. Sindsdien zijn we in de Rotterdamse binnenstad van 12.000 naar 60.000 inwoners gegaan. Die wonen vooral in torens.”

Twee daken

“Een nadeel is dat een toren, zou je kunnen zeggen, een soort machine is: er gaat van alles in, er komt van alles uit: auto’s, fietsen, energie, afval. En dat gaat allemaal via de begane grond. Daarmee wordt de begane grond volgestopt met wat nodig is om die machine te laten werken, maar dat geeft heel weinig terug aan de stad. Daarom kwamen we in 2011 met de stelregel: slechts de helft van je plot mag de toren zijn. Je creëert dan gebouwen met een onderbouw die breed genoeg is om alles goed te regelen voor de veel smallere toren erboven en in de plint ook ruimte heeft voor andere functies. Dat betekent dat alle nieuwe hoogbouw in Rotterdam vanaf 2011 twee daken heeft: het dak van de onderbouw en het dak van de toren. De onderbouw moet de hoogte hebben van de gemiddelde bouwhoogte in de desbetreffende wijk (de ‘Rotterdamse laag’). In het Lijnbaankwartier is dat bijvoorbeeld 30 meter. De toren mag tussen de 70 en 250 m hoog zijn. Beneden de 70 meter noemen we het in Rotterdam geen hoogbouw. Het dak van de toren is bij uitstek geschikt om windenergie op te wekken, want op die hoogte waait het altijd. We hebben nu de eerste gebouwen met verticale windturbines op daken. Dat kan je combineren met zonnepanelen en wateropvang. Het onderste dak is de verbinding van de laagbouw en de hoogbouw, en is idealiter een gebruiksdak. Denk aan de daken van Muze-CasaNova en New Orleans. Plekken voor groen, plekken waar mensen elkaar kunnen ontmoeten.” In een stad met veel hoogbouw wordt het esthetische aspect van met name lagere daken belangrijk, benadrukt Arends. “Het is erg onaantrekkelijk om uit te kijken op ventilatiepijpen, lichtschachten en zonnepanelen.”

Bestaande daken

Niet alleen nieuwbouwdaken kunnen waarde toevoegen, ook met bestaande daken is veel mogelijk. Arends: “Voor de draagkracht daarvan geldt: grofweg alles wat voor 1920 in Rotterdam gebouwd is, staat op houten palen, waardoor de draagconstructie niet heel sterk is. Alles wat na 1985 gebouwd is, is zo goed geëngineerd dat er geen gram beton te veel gebruikt is, waardoor de draagconstructie geen restcapaciteit heeft. Dus als je iets ‘snel’ wil met een bestaand dak, moet je gebouwen uit de periode 1920-1985 hebben. Dat zijn de daken met een overmaat in de draagconstructie en een stevige betonnen fundering. Daar hebben we in de binnenstad veel van.” Dat geeft dus technische mogelijkheden. Maar, zegt Arends: “Tot nu toe worden veel daken een vergaarbak van rotzooi die je niet wil zien. En dat is met al die hoge gebouwen een zorg.”

Meer dan draagconstructie

“Als je iets met een dak wil doen, blijkt de praktijk weerbarstiger. Waarom worden bijvoorbeeld niet alle gebouwen met genoeg draagkracht opgetopt? Omdat er veel meer aspecten zijn dan alleen de techniek. Je hebt te maken met brandveiligheidseisen: misschien moet er een extra noodtrap in het pand komen. Dan moet je dus in het pand eronder ingrijpen. Verder moet de VvE akkoord gaan met de plannen. En als dat allemaal lukt, dan is er de vergunningsaanvraag, waarbij je ook te maken hebt met de parkeernormering. Hoe vind je genoeg plek voor nog meer auto’s? En: door optoppen voeg je waarde toe aan het pand en daarmee wordt de grondwaarde verhoogd, dus dat moet je betalen aan de gemeente. Behalve de techniek heb je dus te maken met financiële, juridische en organisatorische aspecten en met regelgeving en vergunningen. Als je het een hebt opgelost, moet je het volgende oplossen. Eigenlijk is het heel bijzonder dat we überhaupt zulke daken hebben. Daar zouden we samen over na moeten denken: hoe maak je al die drempels lager?”

Liefde voor hoogbouw

Hoe is Arends bij dit onderwerp gekomen? “Ik ben de wereld van de hoogbouw in gerold zonder een vooropgesteld plan om hoogbouwexpert te worden. Ik begon mijn loopbaan als assistent stedenbouwkundige op het projectbureau van de Kop van Zuid. Ik begon op het moment dat we met de Wilhelminapier aan de slag gingen. Mijn eerste werkzaamheden gingen over Montevideo, New Orleans en het World Port Centre: torens. Het was een geweldige, dynamische omgeving: als jonge stedenbouwkundige zag ik grote namen als Rem Koolhaas, Riek Bakker en het team van Mecanoo. Zo begon alles. Ik schreef daarna mee aan de nieuwe hoogbouwvisies voor de stad in 2011 en 2019. Ik vind hoogbouw werkelijk fantastisch als het goed gedaan is. Mensen vragen me vaak of ik in hoogbouw woon. Er zijn hier torens waar ik graag in had willen wonen, maar dat is vooralsnog niet gelukt. Zoals elke Rotterdammer: als ik de skyline met al die prachtige hoogbouw zie, dan ben ik weer thuis.”