Roofs 2024-06-60 Optoppen met modulaire woonoplossing

Special Optoppen

De VORM Optopper is een modulaire woonoplossing, bedoeld om op (naoorlogse) flatgebouwen te plaatsen. Bas Bulten van VORM vertelt over de ontwikkeling en de uitrol van het product. Daan Grasveld van The Urban Jungle Project schetst de mogelijkheden voor een groen dak en bijbehorende daktuin.

Tekst: Gerard Vos

Bas Bulten is manager projectontwikkeling bij het team BuurtBoost. Dit is een initiatief van VORM en Did Vastgoedontwikkeling. BuurtBoost geeft als buurtontwikkelaar advies en ondersteuning aan woningcorporaties, gemeenten en beleggers over het verrijken van bestaande buurten in de vorm van een wijk- en buurtaanpak.

Een van de middelen voor het verdichten én verduurzamen in bestaande buurten is optoppen. VORM heeft hiervoor een duurzame, modulaire oplossing bedacht: de VORM Optopper.

Snel te plaatsen

De modulaire woonoplossing is bedoeld om bovenop (naoorlogse) flatgebouwen te plaatsen. Bulten: “Met BuurtBoost bespreken we met alle partijen hoe we een buurt zowel sociaal als fysiek kunnen verbeteren. We hebben met De VORM Optopper een product gemaakt voor starters, jonge gezinnen, en senioren. De modulaire woonoplossing is duurzaam, betaalbaar en snel te plaatsen. Daarnaast draagt ook bij aan de esthetiek van het gebouw, omdat het een mooie, houtbouw woonoplossing is.”

Op het dak kunnen zonnepanelen geplaatst worden, zodat het voor de overige bewoners ook een meerwaarde creëert. “Met deze oplossing willen we in de realisatiefase snelheid creëren en zo viel al snel de keuze op een modulair en industrieel product. We willen namelijk de overlast voor de buurt, bij de realisatie, zo laag mogelijk houden en tevens de CO2-uitstoot minimaliseren.”

Duurzaam woonproduct

Het prefab woonappartement wordt volledig vervaardigd uit duurzaam geproduceerd hout en heeft een prefab badkamer en toilet. De fabricage wordt door DAT gedaan - de houtfabriek van VORM. Het heeft een prefab badkamer en toilet van Smart2Prefab en wordt voorzien van een gevel van zonnepanelen door Solarix. The Urban Jungle Project plaatst desgewenst een groen dak en/of een groene daktuin, wat weer plaats biedt aan vogels, bijen, rupsen en andere insecten.

Bulten: “Er zijn drie varianten. Een studio, een tweekamer plus appartement of een driekamer plus appartement. De laatste twee hebben ook een levensloopbestendige variant. De Optopper kan tevens in tweelaags worden uitgevoerd.”

Bouwstroming

Maakt het feit dat het product geïndustrialiseerd is, ook een goedkoop woonproduct? “Daar werken we naartoe. De module op zich is betaalbaar. Het zijn op dit moment relatief kleine projecten waar opgetopt wordt. Maar het traject is qua procedures wel vrij traditioneel. Het maakt niet uit of je het vergunningentraject voor één of voor dertig woningen doet. De bijkomende kosten bij één optopper zijn daarom op dit moment stevig. We gaan voor schaalbaarheid. We willen samen met de afnemers zoals corporaties, beleggers en gemeenten De VORM Optopper niet als een product zien, maar meer als een programma of een bouwstroming.”

Intermediair

Binnen één dag kan de duurzame module op daken van bestaand vastgoed worden geïnstalleerd. De woonmodule voldoet volledig aan de nieuwbouwnormen. De huidige versie is nog niet volledig circulair, maar wel een volledig houten woonproduct. Wat zijn technische uitdagingen bij het optoppen?

Bulten: “Een technische uitdaging vormde de constructieve aansluiting op de bestaande, denk aan de toegankelijkheid en aan- en afvoerleidingen. Het is projectspecifiek. We hebben voor deze uitdaging de intermediair ontwikkeld. De intermediair is bedoeld voor het afdragen van de krachten en is onafhankelijk van de onderbouw.” Hiermee wordt ook een kruipruimte gecreëerd, die fungeert als isolatie van de oude daken voor de sleepmogelijkheden van alle leidingen.”

Ambitie

De ambitie is om vijfhonderd optoppers per jaar neer te gaan zetten, vertelt Bulten. “Daar zijn we nog niet, daar hebben we echt een programmatische aanpak voor nodig.”

Extra

Optioneel kunnen opdrachtgevers een groen dak kiezen op de Optopper. Eigenaar Daan Grasveld van The Urban Jungle Project: “We hebben met VORM BuurtBoost een pilot gedraaid. Dit om te kijken wat we mogelijk in de toekomst gezamenlijk kunnen gaan doen op het gebied van vergroening.”

The Urban Jungle Project heeft een aantal lichtgewicht en modulaire groenoplossingen voor bomen en struiken en vaste planten. “Die zetten we op plekken waar je niet in de volle grond kunt werken, omdat je beperkt bent door gewicht, zoals op een dak.”

Jungle Boxen

Op het dak van de VORM Optopper worden Jungle Boxen geplaatst, vertelt Grasveld. “Dit zijn kratjes van gerecyled plastic met een waterbuffer onderin en een - in eigen huis ontwikkeld - lichtgewicht substraat. Dit planten we in en toppen we af met een mycorrhiza houtmix.”

Mycorrhiza zijn schimmels die een relatie aangaan met het wortelsysteem van planten. De schimmels maken in ruil voor plantensuikers uit de wortels mineralen. Die worden door planten opgenomen. Voordeel is dat de planten zo gezonder blijven, de voeding beter benutten en het water in de krat minder snel verdampt.

Grasveld: “De kratten worden op rubber afstandhoudertjes geplaatst, zo wordt er direct contact met het dakmateriaal eronder voorkomen. Er wordt tot slot een druppelleiding ingeklikt om de planten van water te voorzien.”

Beplanting

Voor het dak wordt per locatie een beplantingsplan gemaakt, aldus Grasveld. “Je maakt een plan, rekening houdend met condities op die locatie. Als je met zeewind hebt te maken, dan heeft dat een andere impact op de beplanting dan een locatie in de stad midden in het land.”

Er zijn twee varianten Jungle Boxes. De lage kist is bedekt met wildbloemenmatten. De hoge kist is geschikt voor de groei van vaste planten en kleine heesters.

Daktuin

Op het dak van De VORM Optopper kan een groen dak worden aangebracht, maar het is ook mogelijk om het dak van het bestaande gebouw te vergroenen, vertelt Grasveld. “Het is van belang om op bestaande daken zo licht mogelijk te werken, omdat veel bestaande daken niet op een hogere belasting zijn berekend.”

Een normaal daktuinsubstraat weegt 1.500 kilo per kuub, maar het substraat van The Urban Jungle Project weegt slechts 650 kilogram per kuub. “Dus waar je normaal alleen maar sedum zou kunnen leggen, daar kunnen wij volwaardige daktuinen creëren.”

Voor de vergroening van de bestaande daken wordt gebruik gemaakt van de eerdere genoemde Jungle Boxes en Jungle Blocks. Het basiselement van een Jungle Block is zo gedimensioneerd, dat er een meerstammige boom tot zes meter hoog in past. Daar worden vervolgens plantblokken aan gekoppeld. Zo kunnen er gebogen of rechte borders worden gecreëerd.

Jungle Blocks worden geproduceerd met behulp van 3D-printtechnologie en gemaakt van ronde kunststofkorrels. Elk individueel blok heeft een geïntegreerde waterbuffer om het vochtniveau in het substraat, bovenop de basislaag, op peil te houden.

Klimaatadaptie

Het groen is vooral een klimaatadaptief middel, zegt Grasveld tot slot. “Het is een groen dak, dat niet per se toegankelijk is, maar wel functioneel. Je gebruikt het om het dak te isoleren tegen verwarming. Het is perfect geschikt om regenwater vast te houden; het zorgt voor verdamping. Het is een mooie combinatie van esthetiek en klimaatadaptatie.”

Meer informatie: www.Buurtboost.nl. ■

Productspecificaties Jungle Box
Afmetingen: 60 x 40 x 25cm
Droog Gewicht: 14 kg
Verzadigd gewicht: 31 kg
Verzadigd gewicht per m2: 130 kg
Waterbergend vermogen: 71L/m2
Waterbuffer: 3 cm Argex
Substraatlaag: 17cm Jungle Mix met funghi mulch toplaag
Installatie: Modulaire plaatsing op de ondergrond op rubber afstandhouders