Roofs 2025-06-34 Kennis over optoppen verzamelen en delen

Special: Optoppen

Het toevoegen van extra verdiepingen op bestaande gebouwen kan de komende vijf jaar 100.000 extra woningen opleveren, vooral in stedelijke gebieden. De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) en Platform 31 stimuleren deze uitbreiding van het woningaanbod. Onder meer door in de markt opgedane kennis te delen. De ‘landelijke aanpak optoppen’ van het Ministerie van Binnenlandse Zaken helpt partijen elkaar te vinden en van elkaar te leren.

De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) ondersteunt ondernemers en organisaties die verduurzamen en innoveren. RVO meldde in februari dat gemeenten flex- en transformatiewoningen kunnen financieren met de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT). Voor het eerst kunnen zij de regeling ook benutten voor het optoppen van woningen.

Het bedrag per woning is dit jaar verhoogd van € 7.800 naar € 14.000. In 2025 is het totale budget € 77,8 miljoen, € 3,4 miljoen meer dan in 2024. De regeling staat het hele jaar open voor aanvragen. De regeling is aangepast, zodat deze beter aansluit op de wensen van gemeenten en corporaties. Via een internetconsultatie konden zij suggesties geven voor verbetering van de SFT. Het bleek dat de termijn om met de bouw te starten voor veel gemeenten te kort was. In plaats van een jaar moet een project nu binnen 1,5 jaar starten.

Ook is er geen maximum meer aan het totale te ontvangen bedrag. Dit komt vooral voor gemeenten met een grote woonopgave van pas.

Verdiepingen toevoegen

Het rijk wil ook optopprojecten verder brengen. ‘Zo ontwikkelen gemeenten in korte tijd meer woningen’, schrijft de Rijksdienst. ‘De extra woonlagen komen boven op de daken van woningen, winkels of kantoren. Dat vraagt om lichte bouw. Optoppen is daarmee een innovatieve manier van bouwen die nog niet vaak voorkomt. Het is vaak ingewikkeld dit soort projecten in een bestaande omgeving in te passen, bijvoorbeeld omdat het bouwoverlast geeft in de woonbuurt. Met de SFT kunnen gemeenten de ontwikkeling van optopprojecten versnellen.’

Aandachtpunten voor de technische haalbaarheid

Om tot toekomstbestendige oplossingen te komen in de stad en regio, brengt Platform31 partijen bij elkaar. Ze onderzoeken maatschappelijke opgaven en signaleren trends en verbinden beleid, praktijk en wetenschap. Het doel is te komen tot een aanpak waar bestuurders en uitvoerders direct mee aan de slag kunnen.

Platform31 Deskundigen zien naast kansen om woningen toe te voegen, ook belemmeringen die versnelling van het proces bemoeilijken. Het platform definieert acht aandachtspunten voor het oplossen van bouwkundige en technische uitdagingen (zie website Platform31.nl). Hieruit enkele belangrijke bouwkundige aspecten

1. Er zijn drie soorten optop-projecten

We onderscheiden:

• De unieke megaprojecten zoals de Karel Doorman in het centrum van Rotterdam; Architectonische hoogstandjes met opzienbarende ontwerpen.
• De transformatie-optopprojecten. Hierbij staat het gebouw leeg: dat kunnen kantoren zijn, woningen of andere gebouwen. Optoppen maakt hier deel uit van een grotere gebouwtransformatie.
• Projecten waarbij je panden in bewoonde staat optopt. Hierbij is het belangrijk rekening te houden met het voorkomen van overlast, bijvoorbeeld door te zorgen voor een vlot realisatietempo.

Bij de twee laatste typen projecten is opschaalbaarheid belangrijk. Fabrieksmatige series in hout zijn in voorbereiding en vinden al hun weg naar bouwprojecten.

2. Relevante technische aspecten

Creative City Solutions (CCS) heeft bij veel optopprojecten onderzocht wat goed en wat fout ging. Veel voorkomende technische uitdagingen zijn:

• Ventilatie
  Hoe verleng je rookgasafvoer, schoorstenen en kanalen? “Kun je de pijpjes rechtdoor trekken: doe dat!”
• Akoestiek, geluidsisolatie
  Hoe zorg je dat de bewoners in de oude woningen geen last krijgen van hun nieuwe bovenburen?
• Brandwerendheid
  Ook via de gevelbeplating.
• Riolering en afvoer
  Is de bestaande capaciteit afdoende?
• Water en waterdruk
  Het pand wordt immers hoger.
• Hittestress en zomercomfort
  Wordt het niet te heet? Vooral relevant als de woningen eenzijdig zijn georiënteerd, dan kun je de woning niet doorluchten.

3. Start met de tussenconstructie: de ‘fundering op het dak’

Begin het ontwerpproces met een Aansluitend Ontwerp (AO). Centrale vraag daarbij is: Hoe sluit je nieuw aan op oud? De ervaring leert dat dit het beste met een ‘intermediair’ gebeurt: een tussenlaag van enkele decimeters dik. Op deze laag komen de nieuwe woningen, in de tussenlaag alle leidingen, aan- en afvoeren en aansluitingen. De kunst is om die tussenconstructie zo slim mogelijk te maken, zo mogelijk van tevoren in de fabriek, en helemaal plug-in-klaar. De tussenlaag is in feite je fundering op het dak van het oorspronkelijke gebouw. Voorafgaand aan het AO is een zo gedetailleerd mogelijk opname van het dak belangrijk. Dat kan met een point cloud, een digitale 3D-scan van het gebouw.

4. Twee soorten tussenconstructies: intermediairs

Er zijn twee soorten tussenconstructies (intermediairs):

• Die met vaste maten, met schaalbaarheid als groot voordeel. Dit is gunstig bij gebouwen die allemaal dezelfde maten en dakoppervlaktes hebben, wat het geval is bij een aantal systeembouwflats uit de naoorlogse decennia.
• Bij afwijkende maten is een flexibele tussenconstructie die je als het ware kunt in- of uitschuiven handiger. Als je de buitenmaten van de nieuwe optopwoningen kunt bijstellen, blijven er niet net een paar meters over aan het eind. Flexibeler, maar wat duurder.

Voor beide vormen is grootschalige productie wenselijk of zelfs nodig voor opschaalbaarheid. En voor beide geldt: doe zoveel mogelijk al in de fabriek. Dat geldt zeker bij optopprojecten in bewoonde staat, want het voorkomt onnodige overlast.

Landelijke aanpak

Vorig jaar gingen veelbelovende initiatieven van start; De provincie Zuid-Holland startte een actieprogramma,
TU Delft ging aan de slag met optopinitiatieven en diverse projectontwikkelaars, bouwbedrijven en prefabfabrikanten werkten aan het ontwikkelen en uitvoeren van optopprojecten.

De vorige minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke ordening Hugo de Jonge benadrukte de noodzaak van modulaire en gestandaardiseerde optopproducten en (bouw)processen. Hij lanceerde eind mei vorig jaar de Landelijke aanpak optoppen, in samenwerking met koploper provincie Zuid-Holland, corporatievereniging Aedes en De Bouwcampus. Deze landelijke aanpak optoppen is niet een in beton gegoten plan, maar biedt ruimte om gaandeweg te leren en te anticiperen op nieuwe ontwikkelingen en inzichten. Via de website volkshuisvestingnederland.nl/optoppen of door te mailen naar [email protected], hoopt het ministerie dat het gezamenlijk kennisplatform helpt bij het zoeken naar schaalvergroting, standaardisatie en het beter faciliteren van optopprojecten. Inmiddels zijn er vijf pilotgemeenten: Rotterdam, Zoetermeer, Ede, Leeuwarden en Eindhoven. Ze willen gebiedsbreed kansen voor optoppen benutten.

Meer informatie:
Volkshuisvestingnederland.nl/optoppen
Rvo.nl
platform31.nl