Roofs 2025-06-36 De gestage opmars van optoppen

Special optoppen

Het woord optoppen valt steeds vaker in de bouwpraktijk. En dat is niet voor niets. Het potentieel om extra woonlagen toe te voegen aan bestaande gebouwen is enorm. Het kan de komende vijf jaar 100.000 extra woningen opleveren*. Roofs spreekt met Hesly Bentvelsen van De Optoppers over de laatste ontwikkelingen.

Tekst Gerard Vos

Toen in 2005 het boek ‘Luchtgebonden Bouwen’ verscheen van Ed Melet en Eric Vreedenburgh, waren vriend en vijand het erover eens: dit is de toekomst! Vervolgens bleef het stil. Natuurlijk… er waren in de jaren daarna best mooie optopprojecten - zoals de flats in Zwijndrecht van Kokon Architecten - maar dat gebeurde mondjesmaat.

Het optoppen bleef wel in beeld, alleen de schaalgrootte ontbrak. Aedes kwam in 2024 met een verkenning landelijke aanpak voor optoppen. Dit werd opgevolgd door de Landelijke aanpak optoppen, gelanceerd door oud-minister Hugo de Jonge. Hierin staan schaalvergroting, standaardisatie en het beter faciliteren van optopprojecten centraal. Daarnaast is er sinds 3 februari 2025 subsidie beschikbaar met de nieuwe Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT). Niets staat een optopdoorbraak meer in de weg, zou je denken. Roofs stak zijn licht op bij Hesly Bentvelsen van De Optoppers.

Appartementsrecht

De oprichters van de Optoppers zijn al tien jaar bezig met optoppen. Ze zijn begonnen met het optoppen van huurwoningen uit eigen portefeuille, vertelt COO Hesly Bentvelsen. “We zagen dat er een markt was voor optoppingen. We richten ons vooral op corporaties en op VvE’s. Voor VvE’s hebben we een businessmodel ontwikkeld waarin wij het appartementsrecht kopen. Het dak blijft van de VvE.”

Galerij- en portiekflats uit de jaren 1960 tot en met 1992 zijn ideale gebouwen. “Die hebben een overcapaciteit en zijn dus erg geschikt om op te toppen.” Twee van die gebouwen die enkele jaren geleden zijn opgetopt, bevinden zich aan de Noordendijk in Dordrecht. “We hebben hier op twee flatgebouwen zeven luxe appartementen gerealiseerd. Bij deze VvE speelde het probleem dat ze wilden verduurzamen, maar ze hadden te weinig geld in kas. Wij hebben daar uiteindelijk het appartementsrecht opgekocht, waarmee ze konden verduurzamen, win/win. Maar het is een participatieproces en dat slokt tijd op. Eerst plan je meerdere sessies in met het VvE-bestuur. Dan ga je de plannen uitwerken en presenteer je die aan de VvE. Vervolgens laat je zien wat er verbeterd wordt aan de woningen en hoe de nieuw te bouwen appartementen eruit zien.”

Bewoners meekrijgen

Dat is niet direct appeltje-eitje, vertelt Bentvelsen. “Je hebt tachtig procent van de stemmen van de bewoners nodig voor het plan. Maar je hebt honderd procent nodig voor de splitsingsakte en honderd procent van de geldverstrekkers. Dat laatste is doorgaans geen probleem, omdat je het energielabel van bijvoorbeeld E naar B of A brengt. Het is ook nooit zo dat iedereen direct voor is. Er zijn altijd mensen die extra overtuigd moeten worden. Stel dat een bewoner niet over te halen is, dan moet hij bewijzen waarom zijn belang groter is dan het collectieve belang. Dat kan gelukkig een laatste zetje voor goedkeuring zijn.”

Het voortraject is voor een ontwikkelaar een flinke investering. Na goedkeuring van de optopping kunnen in de planvorming de puntjes op de i worden gezet en kan de vergunningsaanvraag worden ingediend. Dan ben je overigens zo een maand of acht onderweg. Dan duurt het nog een maand of drie, vier om te bouwen op locatie als je uitgaat van vijftien woningen van 1.000 m2.

VvE-Ferrari

Na goedkeuring van een onherroepelijke vergunning betalen De Optoppers het bedrag uit aan de VvE. Voor het geld dat voor het appartementsrecht wordt betaald, gelden wel wat eisen. Bentvelsen: “We verplichten dat de VvE het geld beschikbaar stelt voor achterstallig onderhoud en dat er daarna naar duurzame maatregelen wordt gekeken. We willen niet dat ze met zijn allen van het geld op vakantie gaan of dat er opeens een VvE-Ferrari voor de deur staat. Na het onderhoud en de maatregelen schiet het energielabel omhoog.”

Na de betaling kan de VvE het achterstallig onderhoud aan gaan pakken en de verduurzamingswerkzaamheden starten. Dit kan gelijktijdig starten met de bouw van de appartementen. Dit maakt dat de periode van geluidsoverlast voor de bewoners wordt verkort.

Aansluiten nieuw op oud

Het aansluiten van nieuw op oud gebeurt doorgaans met een intermediair. Ook bij De Optoppers. De intermediair bestaat uit een tussenlaag van kunststof die op het dak wordt geplaatst. Op deze laag komen de nieuwe woningen, in de tussenlaag alle leidingen, aan- en afvoeren en aansluitingen. “Je hoeft niet altijd met een intermediair te werken, maar dat doen we wel graag. De intermediair is ongeveer vijftig centimeter hoog. Je kunt je nutsvoorzieningen en je leidingwerk erin verwerken.”

Als je met bewoners van de bovenste verdieping spreekt, dan zijn die al snel bang dat als er een laag op het gebouw bijkomt, dat ze dan last hebben van contactgeluid. “Maar met het plaatsen van de intermediair bouw je feitelijk een zwevende vloer.” Voor de flats in Dordrecht zijn van tevoren 2D-elementen in de fabriek gerealiseerd en is op het dak een skelet gebouwd. De techniek heeft zich in een paar jaar echter razendsnel ontwikkeld. Dat zouden De Optoppers nu anders doen. “We creëren dan direct een hele wand of we plaatsen direct een hele unit op het dak.”

Prefab units

De Optoppers werken met Van Dillen Bouwgroep en een kleinere aannemer. Zo kan er een mix van projecten aan worden genomen. “Nu rolt er gemiddeld bijna één woning per dag uit de fabriek, zo’n 350 per jaar. Dit jaar wordt de fabriek nog opgeschaald naar 500 woningen en daarna zijn groeiambities nog groter. De groei wordt nauwkeurig ingepland, ook om up-to-date te blijven met de laatste technieken.”

De plannen worden uitgewerkt en in een 2D-model gezet. In De Optoppers-fabriek worden de houten units in elkaar gezet. Ze gebruiken hiervoor vurenhout uit Scandinavië, dit hout groeit langzamer dan veel andere soorten en is daardoor sterker dan vurenhout uit landen met warmere klimaten.

Ieder stuk hout wordt gelabeld en kent zijn bestemming voor de reis door de fabriek. Het hout wordt in de fabriek gefreesd en krijgt een artikelcode. Hierna worden de onderdelen in elkaar gezet voor kozijnen en dergelijke. In hal twee spuiten ze het isolatiemateriaal in de wanden en in het dak. In de montagehal worden de modules uiteindelijk in elkaar gezet.

Hier vindt ook de afwerking plaats van de badkamer en het plaatsen van de installaties. Dat is afhankelijk van de wens van de opdrachtgever. Vervolgens kan de 3D-module op de vrachtwagen worden geplaatst. Daarna vindt de aansluiting op de bestaande woningen plaats. Bentvelsen: “Door slimme koppen zijn er talloze modulemogelijkheden voor verschillende woningstypes. Het is eigenlijk Lego voor volwassen.”

Beletsel

Het ontwerpen en produceren van een optopping kan dus snel, er zit vooral vertraging in het besluitproces. Waarna het van wens tot realisatie zomaar anderhalf kan duren, waarbij bij grotere projecten het tot een paar jaar kan oplopen. “Het is natuurlijk goed dat de gemeente over verschillende aspecten nadenkt. Zij hebben het totaaloverzicht, maar omgevingsvergunningen moeten en kunnen sneller. De overheid moet een beetje zijn nek durven uitsteken en dat begint bij een goed overwogen omgevingsvergunning die een stuk sneller dan nu wordt toegekend.”

Het grootste beletsel vormt de vergunningsaanvraag. “Als je de vergunningsaanvraag drastisch gaat verkorten, dan zouden we als markt kunnen toewerken naar de richtlijn honderdduizend woningen per jaar tijd realiseren. Maar dat is nu erg traag. Het probleem is dat de aanvraag ook per gemeente anders is.”

“In betrekkelijk nieuwe gemeentes zoals Zoetermeer en Amstelveen werken ze goed mee, die weten wat er speelt. Maar in veel gemeentes zijn ambtenaren niet bekend met optoppen en verloopt het proces lastig. Je ziet logischerwijs dat waar er een grotere stedelijke dichtheid is, ze wat ervaring hebben met optoppen. In het oosten van het land is de ervaring er vaak wel, maar is er minder prioriteit. Daar is meer grond, is de grondprijs goedkoper en ligt de bouw van een grondgebonden woning meer voor de hand.”

Bentvelsen denkt dat het optoppen niet meer te stoppen is. “Ik verwacht echt een enorme bulk aan optopprojecten. Deze markt neemt nu echt een vlucht. We zitten voor de aankomende jaren al op 1.400 appartementen en het gaat hard door. We schalen snel op in de fabriek. Er zit superveel potentie in. En ook al is die VvE-markt lastig, we hebben onze organisatie daarop ingericht. Dus ik verwacht daar geen gekke dingen.”

* Uit de Platform 31-publicatie: ‘Acht bouwkundige aandachtspunten om optoppen van woningen te bevorderen’.