Roofs 2025-06-42 Optoppen vanuit de fabriek

Special optoppen

De HDO Groep beschikt over een houtskeletbouwfabriek die op basis van drie bouwsystemen in staat is voor vrijwel elk gebouw een geschikte opbouw te realiseren. Mededirecteur Jeroen Rutte vertelt tijdens Renovatie en Transformatie over de aanpak en de aandachtspunten die het bedrijf ontwikkelde op basis van jarenlange ervaring en meer dan 1000 optop-projecten.

Jeroen Rutte was één van de sprekers op Renovatie & Transformatie, half mei in Den Bosch. Hij is mededirecteur van de HDO Groep. “Bij HDO bouwen wij met behulp van houtskeletbouw woningen en prefabdelen in wat we noemen ‘de grootste groene woonfabriek van Nederland’ (zie ook kader). Zo’n fabriek vraagt om repetitie en repetitie heeft standaardisatie nodig. Alleen daarmee kom je tot een efficiënter, sneller proces. Dan bereik je kostenbesparing en verhoging van de bouwsnelheid en minimaliseer je de factor arbeid op de bouwplaats.”

Standaardisatie bij optopprojecten omvat het standaardiseren van beleid, het proces en onderzoek. “Maar hoe kun je nu standaardiseren als geen dak hetzelfde is? En als je naast de bouwtechnische uitdagingen ook te maken hebt met emotionele zaken? De bewoners, de VvE’s die geen overlast willen. Dat is een heel belangrijke factor waar je als bouwer rekening mee dient te houden, want als je de mensen die er wonen niet mee krijgt, dan gaat die optopping, hoe interessant die ook is, gewoon niet door.”

Digitaal vastleggen

Constructief is het in veel gevallen mogelijk om met houtmodulebouw extra lagen aan bestaande bouw toe te voegen. Met behulp van zeer nauwkeurige meetmethoden (Point clouds) en 3d-modellen wordt iedere millimeter optimaal benut. “We tekenen al jaren in een BIM-omgeving. Onze engineers maken gebruik van de meeste moderne meet- en modelleringstechnologie. Alles gebeurt binnen een digitale omgeving, waar ook alle stakeholders hun bijdrage kunnen leveren. Zo is iedereen altijd op de hoogte en heeft iedereen de juiste informatie ter beschikking. Daarmee voorkom je fouten, want het kan niet zo zijn dat je op de bouwplaats nog ingrijpende veranderingen moet aanbrengen.”

Daksondering

Zoals je bij sondering de draagkracht van de ondergrond meet, zo kijkt HDO naar het dak. “Eigenlijk is een ‘daksondering’ niet anders. We kijken wat er nodig is op het dak om het bouwrijp te maken. Je kijkt naar de kenmerken van het gebouw, de afmetingen en welke cijfers bekend zijn. Plattegronden, de archieftekeningen, de aanwezige installaties.”

“Een stap waar je niet te lang mee moet wachten, is rekening houden met de eisen en wensen van de opdrachtgever. In veel gevallen een VvE. Optoppen gaat over het terugbrengen tot een gestandaardiseerd bouwsysteem, ínclusief een proces dat past bij alle eisen van de bewoners.”

“Al die gegevens worden in de weegschaal gelegd en daarmee bepaal je een bouwwijze. Doe je dit in een andere volgorde, dan verspil je tijd en werk je langs elkaar heen, is onze ervaring.”

Drie bouwsystemen

In de afgelopen 13 jaar realiseerde het bedrijf meer dan 1000 optoppingen. De kennis die het daarmee vergaarde, resulteerde in drie verschillende bouwsystemen.

- 2D elementen
Elementen geprefabriceerd in de fabriek, worden op de bouwplaats geassembleerd;

- 3D modules
Volledig afgebouwde units. Compleet met badkamer en keuken, en zelfs het behang zit erop. We plaatsen deze plug and play op locatie Snel en met weinig overlast voor de bewoners.”

- Modulaire tunnelbouw
“Eigenlijk een combinatie van 2D en 3D. We plaatsen modules niet In de lengte, maar In de breedte over de gebouwen heen. Op locatie zal er nog zeker gebouwd moeten worden, want heel veel afwerking is nog niet gerealiseerd.”

Met deze drie methoden heeft het bedrijf een oplossing voor bijna alle optop vragen. “Bij optoppen gaat het ook om transport. Bouwdelen hebben bij voorkeur een maximale breedte van 3,5 meter en liefst daaronder. Als er geen beperkingen zijn voor het aanvoeren met een kraan en de VvE wil zo min mogelijk overlast hebben, ligt de keuze voor 3D voor de hand. Als het dak kan dienen als vloer voor opbouw, kan dit 15 procent schelen in de bouwkosten. En als we maar beperkt gewicht kunnen hijsen, zijn de 2D en tunnelbouw alternatieven.”

Daarmee is voor veel gebouweigenaren een duurzame uitbreiding van het pand te realiseren. Rutte: “Het bouwen bovenop bestaande bebouwing is een duurzame vorm van vastgoedontwikkeling. Er hoeft immers niet gesloopt te worden. Optopping biedt volop kansen voor ontwikkeling in stedelijke gebieden.”