Roofs 2002-10-14 Betaalbaar wonen als doelstelling

Woningbouwverenigingen zijn in beweging. Schaalvergroting door fusies en samenwerkingsverbanden, andere invulling van taken, andere vormen van beheer. Op dit glijdende vlak is plaats voor uitwerking van afwijkende ideeën, ideeën die er toe dwingen de uitgangspunten voor sociale huisvesting tegen het licht te houden. Jos van der Pas van Woningcorporatie 'Wonen Midden Brabant' is een ideeënman, beziet andere invalshoeken en prikkelt vooral. Een interview met een besproken en bespraakte man.

Ton Berlee - T-joint

Jos van der Pas heeft een zeer ongebruikelijke carrière. Deels opgeleid als verkeersvlieger, leraar Engels en maatschappelijk werker kwam hij via 'baantjes', waaronder projectleider elektrificatie in het Midden Oosten, uiteindelijk terecht in woningcorporatieland. Een geboren en getogen Hagenees die een kleine zeven jaar geleden via Vlaardingen en Roermond in Brabant is neergestreken. In Tilburg om precies te zijn alwaar hij bij zijn huidige werkgever is begonnen als rayonmanager. "In die tijd was decentralisatie het credo" glimlacht van der Pas. Een lange omweg zo lijkt het maar alle facetten waar hij in zijn loopbaan mee van doen heeft gehad komen in zijn huidige functie ten volle tot zijn recht. "Een woningbouwvereniging" zegt Van der Pas, "is veel, veel meer dan een verhuurfabriek of een beheerclub. Zo veel eisen, zo veel regels en belangen en wensen en budgetten. De dynamiek is geweldig net als de partijen waar je mee te maken hebt, van ambtenaren tot aannemers tot architecten en vooral bewoners. Werken bij een woningbouwvereniging is zeer veelzijdig werk. Alles en iedereen woont of moet ergens wonen. Woningcorporatie 'Wonen Midden Brabant' wil voortrekker zijn en heeft in die zin een ideële instelling waarbij ik me prima op m'n stek voel."

Zijn huidige werk is beleidsmatig en dan vooral de technische zijde. Van der Pas licht zijn werkterrein toe. "Het betreft het verkennen en herkennen van trends op de middellange en lange termijn en het ontwikkelen en uitwerken daaruit van een beleidsvisie. Een denktank met een heel vrije indeling. Een dergelijk vrij kader van werken vereist een heldere doelstelling, anders kun je alles wel onderzoeken. De doelstelling is voor 'Wonen Midden Brabant': "Het bieden van betaalbaar wonen". Dat klinkt logisch maar reikt veel verder dan een huurwoninkje met een lage prijs. Wanneer je bijvoorbeeld heel veel goedkope huurwoninkjes bij elkaar zet is de kans op het ontstaan van een achterstandswijk levensgroot. Dat brengt sociale onrust en dito lasten en kosten met zich mee. Niet direct maar wel op termijn. Met betaalbaar wonen wordt bedoeld de woonlasten als geheel en niet uitsluitend de huur. Tel je bij woonlasten bijvoorbeeld telefoneren? Er is geëxperimenteerd met een telefooncentrale voor een groep bewoners. Per bewoner werden keurig de tikken bijgehouden maar verder werkte het als een bedrijfscentrale. Met andere woorden, de bewoners betaalden minder per tik en met z'n allen zeer geringe abonnementskosten. Tel je bij je woonlasten energiekosten? De energielasten van een woning gaan op zeker de huurlasten overstijgen, naar verwachting al voor 2010. De afgelopen decennia is de energieprijs al verscheidene malen over de kop gegaan. De energiebehoefte neemt alleen maar toe en de beschikbaarheid af. Nederland heeft het verdrag van Kyoto ondertekend waarin zij zich uitspreekt de uitstoot van CO2 gassen terug te dringen tot een niveau van minder dan we in 1990 de lucht in slingerden. Met de toenemende vraag is berekend dat we dat niet halen of we moeten er zeven kerncentrales in Nederland bijzetten. In procedurele zin redden we dat al niet laat staan de weerstand die het oproept. Er moet dus wat gebeuren en op z'n best moeten we het huidige energieverbruik terugdringen. Werd isolatie in eerste instantie vooral als comfortabel opgenomen, in het kader van beperking van energielasten en CO2 uitstoot is het gewoon een vereiste. Een ongeïsoleerde woning is dus uit den boze. De nieuwbouw loopt aardig in de pas maar het kan niet anders dan dat de bestaande bouw nu echt nageïsoleerd moet gaan worden. Dat gebeurt tot nu toe maar mondjesmaat Het overgrote verlies aan energie in de woningbouw komt voor rekening van de bouw van voor 1985. Van overheidswege is de EPC norm nu alleen nog maar geldig voor nieuwbouw maar er gaat ook een norm voor de bestaande bouw komen. Als het al niet van de EPC norm komt dan wel van de milieubelasting. Die belasting is nu nog beperkt maar om alle noodzakelijke investeringen te kunnen plegen wordt die zeker uitgebreid. Het principe van de vervuiler betaalt zal worden omgeslagen naar het energieverbruik zodat de verspillers relatief meer gaan betalen. Een ander punt is de eindigheid van de huidige energiebronnen en de kwetsbaarheid van onze huidige energiedistributie. We zijn in Nederland zeer afhankelijk van ons aardgas. Een meer decentrale opwekking met meerdere vormen van energieopwekking is strategisch gezien veel aantrekkelijker. En als we de voorraden en de ontwikkelingen in ogenschouw nemen dan hebben we niet eens zo heel veel tijd meer. Maar hoe een en ander in te vullen in een dynamisch woningbeheer, daar hou ik me mee bezig".

Van der Pas is daar uitgesproken in. "Alleen experimenten mogen geld kosten. In alle andere gevallen moeten de maatregelen gewoon betaald worden en de woningen moeten te exploiteren zijn. Dat vergt een beleid dat gericht is op de ontwikkelingen die komen gaan en waarvan de te verwachten resultaten worden afgezet in de tijd. Niet rekenen met de huidige energieprijzen dus maar met de te verwachten prijzen. De huidige subsidies en energiemaatregelen die ter stimulans dienen moeten optimaal worden benut want die gaan uiteindelijk afnemen. Wanneer je boekhoudkundig naar energiemaatregelen kijkt dan zijn vrijwel alle investeringen in energiemaatregelen te duur, ook met de eerder genoemde stimulansen. Maar iedere woningbeheerder heeft een budget voor onderhoud aan zijn woningen en wanneer onderhoud gepleegd wordt moeten energiemaatregelen worden uitgevoerd. Dat betekent dat de energiemaatregelen als meerkosten kunnen worden opgevoerd en die meerkosten zijn vele malen geringer. Een mooi voorbeeld is isoleren van daken. Op het moment dat ongeïsoleerde daken moeten worden vernieuwd breng je zo veel als technisch mogelijk isolatie aan. Breng je uitsluitend isolatie aan voor de subsidie dan is de Return-on-investment tegen de huidige gasprijs veel te lang. Zet je echter de meerkosten van het onderhoud, minus de subsidies en energiemaatregelen, af tegen de te verwachten energieprijzen dan blijkt de ROI een heel stuk korter te zijn. Tel daarbij op dat de woningverbetering leidt tot beter te verhuren eenheden, een woning die minder energie verbruikt, een comfortabeler woning en uiteindelijk voordeliger voor de gebruiker. De opwaardering van de woning kan door de verhuurder worden uitgedrukt in punten. Natuurlijk zijn er grenzen maar ze liggen wel op een ander vlak. Alle mogelijkheden moeten worden bekeken wat betekend dat je moet 'shoppen', kijken naar kale huur, zoeken naar optimale schaalgrootte, financieringsvormen tegen het licht houden etc. Dat we niet alleen aan de sociale onderklasse verhuren mag je daarbij niet vergeten. Als woningbeheerder zien wij de wachtlijsten weer oplopen en dat is niet zo verwonderlijk als je de huidige prijzen van koopwoningen bekijkt "

Gevraagd naar zijn methode van kennisvergaring aangaande dit werkterrein raakt van der Pas in zijn element. "Je moet de kennis niet vergaren maar uitdagen. De grote coöperaties in Brabant zetten zich met hart en ziel in op dit onderwerp en staan in dat opzicht positief in het nieuws. De kennis komt op die wijze letterlijk naar je toe zoals jij nu ook bij mij aan tafel zit. Dat kost wel veel tijd en soms moeite maar het draagt bij doordat het anderen weer aan het denken zet. Je komt op die wijze van de ene in de andere denktank. Zo zijn we in samenspraak achter een aantal simpele feiten gekomen die wij als uitgangspunt steeds voor ons houden. Bij evaluatie van gedane projecten is ons opgevallen dat het begrip energiereductie niet 'verkoopt'. Milieu is mooi maar wel op kosten van een ander. Wat wel 'verkoopt' is reductie van woonlasten in combinatie met comfortverbetering. Een goed voorbeeld daarin was het grote project Groenewoud . Alle bewoners moesten op voorhand tekenen voor huurverhoging., De woningen werden voorzien van onder andere vloerisolatie, zolderisolatie, HR++ glas, ventilatieroosters, HR-ketel en een zonneboiler. Het streven was te komen tot 50-60% reductie van het gasverbruik. Aanvankelijk kregen we dat er niet door tot we een besparingsgarantie gaven waaruit sprak dat de gebruikers op hun totale woonlasten twee jaar lang niets meer betaalden dan op dat moment. Het resultaat was dat 84% heeft getekend, inclusief zonneboiler. Bij de resterende 16% was dat laatste door ons afgeraden in verband met het al geringe gasverbruik (alleenslaanden). De kern van het verhaal is dat wij er nu op wijzen dat voor hetzelfde geld het comfort is verbeterd, Er dus emotionele waarde aan toegevoegd wordt die er voor de bewoners toe doet."

Een beleid uitstippelen is 1, het succesvol implementeren en uitvoeren is wat anders. Om zover te komen zijn 'trekkers' nodig die zich gesteund weten door de directie. En niet alleen door de directie. Hij of zij moet terug kunnen vallen op de kennis en ervaring van anderen in het werkveld, onderdeel zijn van een kennisnetwerk. Leveranciers spelen daarin een belangrijke rol en fabrikanten moeten deel worden van dat kennisnetwerk zodat zij dat kunnen inzetten in de ontwikkeling van nieuwe producten. In dat verband wil van der Pas nog het volgende kwijt: "Ik heb met verbazing gekeken naar de zeer snelle acceptatie van GSM masten door de woningbouwverenigingen. Met eenzelfde verbazing moet ik vaststellen dat de daken vrijwel niet benut worden als potentiële energieopwekkers. De argumenten komen overeen want de woningbouwverenigingen ontvangen gewoon geld voor de plaatsing van de masten. Geld dat zij inzetten om de woonlasten van de bewoners te drukken. Er is nu een ontwikkeling van een kleine veelbelovende windturbine die op daken kan worden geplaatst. Niet op gewone eensgezinswoningen, want om optimaal te kunnen functioneren heeft de turbine hoogte nodig. Daar waait het immers altijd. Die zo vaak vermaledijde flatgebouwen die sommige gemeenten en corporaties willen afbreken in het kader van 'stedelijke vernieuwing', die hebben we daarvoor dus eigenlijk hard nodig. Niet alleen in toenemende mate weer als woonruimte, maar nu al voor het mobiele telefoonnetwerk en straks als decentrale energieopwekkers. Anders denken, dat is wat wij hier proberen te doen.