Roofs 2023-06-46 Enorme potentie in 90 gemeenten

Special Gebruiksdaken

De regering moet alle zeilen bijzetten om de 900.000 nieuwe woningen tot en met 2030 te realiseren. ‘Eén van de manieren waarop we dit doen is door creatief om te gaan met de bestaande bebouwing. Dit gebeurt nu nog op kleine schaal, terwijl de potentie groot is. Daarom komt er onder andere een programmatische aanpak voor optoppen’, schrijft Minister voor Volkshuisvesting Hugo de Jonge half maart aan de Tweede Kamer.

Het beter benutten van de bestaande bebouwing kan op verschillende manieren. Door meer woningen op bestaande woonruimte te realiseren, door het delen van een woning makkelijker te maken en door de doorstroming tussen woningen te bevorderen.

De Minister kondigt een programmatische aanpak ‘Optop­pen’ aan, met als doel optoppen op grotere schaal te stimuleren. Door het toevoegen van een extra woonlaag op het dak van een bestaand gebouw kunnen tot wel 100.000 woningen gerealiseerd worden, waarvan het grootste deel op daken van corporatiewoningen. Dat blijkt uit recent onderzoek van Stec Groep. De komende tijd werkt het Ministerie, samen met corporaties, marktpartijen en mede­overheden deze aanpak uit. Denk daarbij aan het ontwikke­len van modulaire en gestandaardiseerde bouwproducten.

Splitsen

Ook het splitsen van woningen, het transformeren van bestaande gebouwen naar woningen en het plaatsen van microwoningen (een kleine, zelfstandige woning in de achtertuin) zijn manieren om meer woningen op dezelfde kavel te realiseren. Door woningen te splitsen, oftewel van één bestaande woning meerdere zelfstandige woningen maken, zijn in 2021 ongeveer 2200 woningen gerealiseerd. Maar de potentie is veel groter, tot wel tienduizenden woningen tot 2030. Door het opstellen van een ‘handreiking splitsen’ stimuleert de overheid gemeenten waar splitsen kan en wenselijk is.

Rapportage

Stec Groep schreef een rapportage die met de brief van minister De Jonge mee is gestuurd naar de Kamer. Deze rapportage verkent het realiseren van nieuwe zelfstandige woningen, voortkomend uit optoppen en woningsplitsen. Uit de analyse komt naar voren dat de realistische optoppotentie van de bestaande woningvoorraad in Nederland tot circa 2030, 100.000 woningen bedraagt. De grootste stroom van woningen die toegevoegd kan worden door het beter benutten van de bestaande woningvoorraad komt voort uit het optoppen van meergezins-corporatiewoningen. Het betreft circa 67.000 woningen, zo’n tweederde van de totale realistische optoppingsopgave.

Daarnaast is de verwachting dat juist in complexen in eigendom van woningcorporaties het aandeel waarin de potentie verzilverd kan worden hoog is. Dit hangt samen met de wens om zoveel mogelijk onafhankelijk van het grondeigendom van anderen te komen tot vergroting van de woningvoorraad. Ook hebben corporaties de wens om draagvlak en diversiteit van wijken te bevorderen.

De situatie dat complexen van corporaties in verschillende steden (bijvoorbeeld samenhangend met standaardbouw uit de jaren zestig, zeventig en tachtig) vaak in standaard­maten zijn ontwikkeld, biedt belangrijke kansen om optoppen voor deze complexen te standaardiseren. Dit is wezenlijk voor het doorontwikkelen en massa maken van optoppen.

Om te kunnen opschalen is het belangrijk dat alle betrokken marktspelers vanuit producten gaan denken, en niet zozeer vanuit projecten. Dit betekent dat idealiter optop-conceptbouw wordt ontwikkeld, die toepasbaar is op veel voorko­mende maten van appartementencomplexen en hier goed op kunnen aansluiten. Het gaat daarbij met name om de structuur en maatvoering en puntbelastingen van de optopconcepten. De uitstraling van de gevel is goed op maat te maken, en aan te passen aan de gewenste stedenbouwkundige uitstraling.

Optoppen komt niet zonder meer op grote schaal van de grond, omdat het omdenken vereist. Optoppen is vooral kansrijk in de situatie dat renovatie, verduurzaming en energietransitie aan de orde is. Men schat in dat juist in de komende circa 5 tot 10 jaar grote slagen gemaakt kunnen worden in het gecombineerd aanpakken van optoppen, verduurzamen en de energietransitie. Om die reden achten de onderzoekers het zeer aan te bevelen dat de Rijksoverheid samen met andere overheden en private woningmarkt-partners stuurt op het verheffen van optoppen tot een nieuwe norm in geval van geschikte complexen in combinatieopgaven. De focus ligt daarbij op meergezins-corporatiewoningen.

Aan te bevelen is te komen tot een programmatische aanpak van het optoppen, samen met relevante woningmarktspelers zoals provincies, gemeenten, woningcorporaties en bouwers- conceptpontwikkelaars. Bij deze programmatische aanpak hoort volgens de opstellers van het rapport onder meer het bieden van regelruimte en het opstellen van een ‘handreiking optoppen.’

Enorme potentie in 90 gemeenten

Onderzoek naar de hoeveelheid appartementen die aan bestaande bouw kan worden toegevoegd (onder 90 over heel Nederland verspreide gemeenten) leverde een aanzienlijk aantal op. De gebouwen moeten voldoen aan een aantal minimale vereisten:

• Het pand bezit (deels) een plat dak. Een minimum van 75% plat dak per pand is gehanteerd;
• Het pand heeft een bouwhoogte waarbij optoppen in het woonmilieu van het pand nog wenselijk is;
• Het pand is minimaal afkomstig uit 1965 of later. In dat jaar is de eerste Modelbouwverordening gepubliceerd en werden de eisen waaraan gebouwen moesten voldoen verscherpt. Daarom worden met name gebouwen van na 1965 qua draagkracht geschikt geacht om verder op te toppen.

De onderzoekers concluderen dat er potentieel kansen zijn voor het toevoegen van circa 260.700 woningen op appar­tementen! Dit aantal is teruggebracht tot een ‘realistisch geacht aantal’, waarbij rekening wordt gehouden met verduurzamingsopgaven. Uiteindelijk komen de onderzoekers op circa 100.000 woningen bovenop appartementen (complexen) in de selectie van 90 gemeenten. Deze opgave kan vervuld worden in combi­natie met de verduurzaming van deze woningen. Naar verwachting zijn er ook mogelijkheden om panden zonder woonfunctie bij een verduurzamingsslag op te toppen. Het potentieel hiervoor is in ieder geval groot. Minister de Jonge wil de Kamer einde van dit jaar informeren over de voortgang van zijn nieuwe plannen.

Onderzochte archetypen van optoppen

1 Optoppen grondgebonden woning

(bron: Stec groep 2022)

Enkele kenmerken

• Bestaande woning uitbreiden of volledige woning op tweede maaiveld plaatsen.
• Bij voorkeur mogelijkheid voor verplaatsing of verwijderen van opgetopte delen zodat teruggegaan kan worden naar de oorspronkelijke staat (reversibiliteit);
• Uitbreiden bestaande woning komt woonkwaliteit tegemoet en schept mogelijkheden voor splitsen in volgend stadium.
• De leefbaarheid vergroten met een balkon of dakterras.
• De onderzoekers geven een voorbeeld van de transformatie die de Diepenbrocklaan in Rotterdam doormaakt. ‘Je ziet er vooral woningen met kap. Je kunt je bijna niet meer voorstellen hoe de straat eruit zag zonder deze puntdaken. De rijwoningen met platte daken zijn bijna geheel uit het straatbeeld verdwenen, terwijl dit toch het oorspronkelijke ontwerp was. Deze vorm van optoppen behelst een uitbreiding van de bestaande woning met een extra verdieping.

In Groningen kent De Rabenhauptstraat sinds 2005 vier lighthouses. Een lighthouse is een lichte geprefabriceerde woning die bovenop een bestaand dak geplaatst wordt. Het is een solitaire woning en bestaat hier uit drie woonlagen met in totaal een netto vloeroppervlak van circa 41 m2 (bruto 53 m2). De draagkracht van de bestaande bouw bepaalt, net als bij andere optopprojecten, de mogelijkheid voor een plaatsing van een lighthouse.

DAAD architecten heeft het product ontwikkeld om inbreiding mogelijk te maken op nog onbenut dakpotentieel in Nederland. Kenmerkend aan een lighthouse is de situering van de buitenruimte tussen de oude en nieuwe bebouwing. Daarnaast zijn de lighthouses toekomstbestendig, omdat ze verplaatst kunnen worden. Aanpassingen worden zo onge­daan gemaakt, waardoor de bebouwing teruggebracht kan worden naar de oorspronkelijke staat (reversibiliteit). Ook kan de lighthouse na verplaatsing hergebruikt worden of duurzaam worden afgebroken.

2 Optoppen complexen

(bron: Stec groep 2022)

Enkele kenmerken

• (Vrijwel) volledige dakoppervlak van bestaande bouw doorzetten;
• Massa alleen mogelijk bij toevoeging van meerdere verdiepingen of doorzetten van optopping over verschillende naastgelegen gebouwen;
• Vooral toepasbaar op bestaande woongebouwen, zoals portiekflats en boven-benedenwoningen met plat dak;
• Opbouwen met lichte constructies (o.a. houtskeletbouw of staal);
• Vaak is versteviging van de fundering nodig.

Platform31 vermeldt in haar rappotage uit 2021 ‘Beter benutten bestaande woningbouw’ het SUM (Symbiotic Urban Movement) dat bestaat uit een studententeam van de Technische Universiteit Delft. Zij bedachten een plan om de 847.000 portiekflats in Nederland te verduurzamen en op te toppen. In de aanpak wordt aandacht besteed aan het toevoegen van woningen alsook energie-efficiënte en circulariteit.

De flats, veelal uit de wederopbouwperiode, behoren nu nog tot de verouderde woningvoorraad in Nederland en zijn grootgebruikers van energie. Met de aanpak van SUM kunnen de portiekflats toekomstbestendig gemaakt worden zonder dat daar sloop bij komt kijken. SUM heeft een prototype ontwikkeld dat in The Green Village in Delft staat.

3 Optoppen bestaande bouw met geheel complex

(bron: Stec groep 2022)

Enkele kenmerken

• (Vrijwel) volledige dakoppervlak van bestaande bouw doorzetten;
• Massa mogelijk door omvang dakoppervlak volledig te benutten of verschillende verdiepingen te realiseren;
• Vooral toepasbaar bij gebouwen zoals (leegstaand) industrieel of commercieel vastgoed met groot grondplan en voldoende draagkracht.

Fenix funderen

De geschiedenis van de San Fransisco Loods gaat terug naar de groei van de Holland Amerika Lijn in de jaren twintig van de vorige eeuw. De voormalige overslagloods aan de Rijnhaven is gereconstrueerd naar het originele ontwerp uit 1922 van de architect de heer C.N. van Goor. De nieuwe verschijningsvorm van de loods, inclusief optopping, is in 2019 opgeleverd en wordt sindsdien Fenix I genoemd.

Karel Doorman splitsen

Bovenop het monument uit 1948 dat kenmerkend is voor de wederopbouwperiode is een 70 meter hoog woon­gebouw gerealiseerd. Het monument is het voormalige Ter Meulen winkelgebouw in het centrum van Rotterdam. Voor het optoppen zijn twee verdiepingen verwijderd om terug te gaan naar het oorspronkelijke ontwerp uit 1951. De optopping bestaat uit een lichte constructie met recy­clebare materialen, wat bij afbraak in de toekomst voor weinig milieubelasting zorgt. Ook kenmerkend aan het gebouw is de flexibele indeling van appartementen. Splitsing of samenvoeging van appartementen is daarmee eenvoudig te realiseren, wat het gebouw een toekomstbestendig karakter geeft.