Roofs 2023-06-58 Aandachtspunten bij de aanleg van rode daken

Special Gebruiksdaken

Een dak wordt steeds meer als nuttige ruimte gezien om de beperkte ruimte in de steden optimaler te benutten. Een zogenaamd ‘rood dak’ is een gebruiksdak voor bijvoorbeeld terras, sportvoorzieningen of parkeren. Volgens de website van Nationaal Dakenplan heeft Nederland 400 km2 aan braakliggende platte daken die zich goed lenen voor energieproductie, wateropvang, stedelijke natuur of als plek om te verblijven.

Tekst: Koen Roordink

De mogelijke voordelen van een rood dak zijn legio: het verhoogt de visuele aantrekkelijkheid van het gebouw, het biedt extra leef – en/of gebruiksruimte, het verhoogt de financiële waarde van het gebouw. Ook kan een ­combinatie van verschillende dakfuncties zowel voor vastgoedeigenaren als gebruikers zeer interessant zijn. Denk bijvoorbeeld aan een groen dak met waterberging dat ook gebruikt wordt als dakterras.

Intensiever gebruik dak

Omdat rode daken veel intensiever worden belopen dan daken zonder een gebruiksfunctie, is het van belang om daar bij het ontwerp en de uitvoering rekening mee te houden. Bijvoorbeeld door de toepassing van dak­bedekking die geschikt is voor deze intensievere belasting en ander gebruik dan als plat dak (sec).

Bestekteksten

Er zijn bestekteksten online beschikbaar die een dergelijke productomschrijving op basis van de (aan de toe te passen dakbedekking te stellen) verhoogde eisen waarborgen.

Veiligheid

Naast het ontwerp en de uitvoering en het gebruik van de juiste materialen, is vooral veiligheid een belangrijk aandachtspunt. Denk aan: maatregelen tegen valgevaar, veilige toegang, vluchtwegen en draagkracht van de dakconstructie.

Juridische relevante aspecten

Voor een dakdekker die gebruiksdaken aanlegt, is het van belang van tevoren aandacht te schenken aan de volgende zaken:

• Vergunningen
Voor rode daken is soms een omgevingsvergunning nodig, check dit dus. Ook als de vergunningsaanvraag door de opdrachtgever wordt verzorgd, is het verstandig hier met de uitvoerende partijen bij stil te staan als een rood dak onderdeel uitmaakt van het plan.

• Contracten
Maak met de opdrachtgever afspraken over de uitvoering van een dergelijk dak en over de mogelijkheid om in de toekomst andere (of extra) gebruiksfuncties aan het dak te geven. Leg dit goed vast en beschrijf waar het dak voor geschikt is en ook, waar het niet voor geschikt is.

• Waarschuwingsplicht
Het dakbedekkingsbedrijf wordt gezien als expert in zijn vak. Immers: uit de wet volgt dat een aannemer bij het aangaan of het uitvoeren van een overeenkomst verplicht is de opdrachtgever te waarschuwen als de aannemer meent dat er onjuistheden in de opdracht zitten. Bijvoorbeeld als de opdrachtgever het dak een gebruiksfunctie wil geven, maar daarvoor ongeschikt materiaal voorschrijft in het bestek. Door tijdig te waarschuwen voorkomt de aannemer dat de fout in het gekozen materiaal, zijn probleem wordt. Verzuimt de aannemer dit en wordt later vastgesteld dat ongeschikt materiaal is toegepast, dan kan de aannemer aansprakelijk gesteld worden voor de schade die het gevolg is van die fout. Dat kan behoorlijk in de papieren lopen.

Bijvoorbeeld in het geval van het verwerken van voor het gebruik als rood dak ongeschikt materiaal, moet dit eigenlijk ongedaan worden gemaakt. Er van uitgaande dat de constructie van het gebouw wel geschikt is, betekent dit het verwijderen van het foute materiaal en het opnieuw dekken van het dak. Dat is schade die niet zou zijn ontstaan als er tijdig was gewaarschuwd, of die de opdrachtgever zou hebben moeten dragen als deze de waarschuwing in de wind slaat.

Geen schade zijn de ‘sowiesokosten’, dat zijn de kosten die de opdrachtgever sowieso had moeten maken bij een tijdige waarschuwing. Bijvoorbeeld het inkopen van beter en duurder product: dakbedekking die wel geschikt is voor gebruik als ‘rood dak’. Rechtszaken over de waarschuwingsplicht komen tientallen keren per jaar voor, zodat het advies is om hier scherp op te letten. Als er reden is om te waarschuwen, doe dat dan altijd schriftelijk (bijv. per mail, per whatsapp) en gebruik ook het woord ‘waarschuwen’. Vanaf de invoering van de Wet kwaliteitsborging per 1 januari 2024, is een waarschuwing ook pas een waarschuwing in de zin van de wet als deze schriftelijk en uitdrukkelijk (niet mis te verstaan) is.

• Gebreken
Het goed omschrijven van de bestemming/functie(s) van het dak in het contract is ook van belang voor het geval er na oplevering gebreken worden gemeld. In onze praktijk kennen wij voorbeelden van daken die na oplevering een gebruiksfunctie kregen, terwijl dat gebruik nooit was afgesproken en het daar ook niet voor geschikt was. Bij lekkages als gevolg van dat intensievere gebruik kan dan mogelijk aansprakelijkheid worden afgewezen en kan het benodigde herstel in rekening worden gebracht aan de opdrachtgever.

Kortom, ook rode daken bieden kansen in de markt als de dakdekker de bovenstaande punten bij het aannemen van de opdracht goed in het oog houdt.

Koen Roordink is advocaat bij Poelmann van den Broek advocaten.