Roofs 2000-08-03 Onderhoud

Er wordt veel gezegd en geschreven over onderhoud aan daken. Onderhoud aan daken verlengt de levensduur is het idee, alleen we weten nog niet zo veel over de effecten van onderhoud aan daken. De vraag is dan ook of onderhoud aan daken de moeite waard is en vooral waarom dan? Naar mijn idee komt de vraag naar onderhoud aan daken voort uit informatiebehoefte en het niet langer accepteren van risico's.

Het verzamelen van informatie draagt bij aan het idee dat we meer controle hebben over de zaken. Hoe meer informatie, hoe meer we weten, hoe minder we te maken krijgen met verrassingen. Het verzamelen van informatie dient niet alleen het uitsluiten van verrassingen, het dient ook het uitsluiten van verantwoordelijkheden. Verantwoordelijken kunnen aantonen dat zij niet aansprakelijk zijn te stellen wanneer zij er alles aan hebben gedaan en zich goed hebben geïnformeerd.
Kijkt u maar eens naar verhoren bij parlementaire enquêtes, zelfs agenda's komen er aan te pas. Verantwoordelijken overigens, die steeds minder op hebben met techniek. En omdat ze niets op hebben met techniek willen ze zich niet verlaten op technici, (die begrijpen ze niet). Alles moet worden vastgelegd in bestuurlijk begrijpelijke taal. Bijvoorbeeld in procedures, functies, onderhoudscontracten etc. Bestuurlijk gezien is onderhoud dus zeer de moeite waard. Het verhoogt het gevoel van controle waarbij verantwoordelijkheden zijn vastgelegd. En financieel gezien dan? Loont het om kosten te maken voor onderhoud?
Een goed onderhouden dak verhoogt de waarde van onroerend goed nauwelijks. De waarde van onroerend goed wordt bepaald aan de hand van factoren als plaats, locatie en uitstraling van het pand. De technische staat van het dak komt veel minder tot uiting in de waarde. Slechts bij onroerend goed wat zeer lange tijd mee moet gaan of wat bepalend is voor de kwaliteit van het proces wat zich daarbinnen afspeelt, verhoogt een goed dak de waarde. Gaan we uit van het idee dat het dak langer mee gaat met goed onderhoud dan dienen de kosten voor onderhoud af te worden gezet tegen een langer gebruik van hetzelfde dak.
Naar mijn gevoel moeten er dan aardig wat jaartjes bij de huidige levensduur worden opgeteld om onderhoud voordelig te doen laten zijn. Daarbij speelt dat eigenaren van onroerend goed in het gunstigste geval een financiële horizon van 10 jaar hebben. In dat opzicht is onderhoud dus niet interessant voor de opdrachtgever. Het zijn allemaal maar veronderstellingen want wat is er nou van bekend?
We lezen in de diverse stukjes over onderhoud dat er zes stadia zijn. Dat is vastgesteld door bureau Damen. Grofweg is het een onderverdeling van nieuwbouwtoestand tot rijp-voor-de-sloop. Hoe welke toestand vast te stellen is nog vaag, helemaal waar het daken betreft. Er zijn boekjes op de markt waarin staat wat onderhoudswerkzaamheden aan platte daken kosten. Deze zijn uitgegeven door tenHagenStam en Elsevier.
Wie ze doorneemt leest waar bij platte daken op gelet moet worden maar niet hoe dit te interpreteren. Als bepaald is dat delen of het gehele dak vervangen moet worden, als er praktisch gezien lekkages optreden dus, dan is in de boekjes op te zoeken wat de vervanging kost. Maar dat wisten we al lang dus bespaar u de boekjes. We willen vervanging juist voorkomen door regulier onderhoud. Kijken we naar de kosten van een lekkage dan denk ik dat onderhoud financieel wel loont. Om met een opdrachtgever te spreken: "onder de lekkage staat altijd een computer" De gevolgen van een lekkage zijn duur en eigenaren verspelen goodwill bij gebruikers als lekkages te veel voorkomen.
Dit alles overpeinzend wordt mij wel duidelijk dat de platte dakenmarkt meer belang heeft bij onderhoud dan de hellende dakenmarkt. Een lekkage vertaalt zich bij een plat dak meestal, meer dan bij een hellend dak, in een waarneembare lekkage voor de gebruiker en dus kosten voor de eigenaar. Bij onderhoud aan platte daken nemen lekkages waarschijnlijk af wat het imago ten goede komt. Bij een hellend dak is dat minder het geval. Bij onderhoud aan hellende daken is een afname van lekkages voor de eigenaar nauwelijks merkbaar. Hellende daken staan toch spreekwoordelijk gelijk aan betrouwbaar. Onderhoud doet dus alleen maar afbreuk aan dat imago. Ook dat nog, verschillende soorten onderhoud per soort dak. Er gaat nog veel meer geschreven worden over onderhoud.

door: Ton Berlee